いつも応援ありがとうございます。
物件取得に動いていますが、
ちょっと予定が変わりそうです。
現在取得に動いていた地方物件、
融資が若干厳しそうなんですね。
別に評価が悪い、とか、僕の借り入れ状況が、
とかそういうものではなく、
期待していた金融機関にとっての
「エリア」的な問題です。
こればっかりは致し方ない。
地方物件の難点ですね。
今から別の地銀を探すのも、ちょっと厳しいかも。
一つだけ融資をしてくれそうなところがありますが、
そこだと個人での所有になりそうですね。
本当はこれ以上個人所有物件を増やしたくは
ないんですが、さてどうしましょうか。
今は攻めるべきか守るべきか
と、悩んでいる部分もありますが。
結論として、「もう1棟今年中に購入しよう」です。
もう1棟、というのはその地方物件のことでは
ありませんよ。それに加えてもう1棟、です。
今年2棟の購入予定とします。RCマンションを2棟。
何を言っているのかわからない？（笑）
自分に状況が傾いているのに守りにはいるのは
性に合わないんですよね。
だから、攻めましょう。
大人しくするのはその後でいい。
といっても何も考えていないわけではありません。
しっかりとした勝算があってのこと。
たかがお金のために人生を棒に振る気はサラサラなし。
それも、現在購入を進めている物件が極めて
高いポテンシャルを持っているから。
そして3棟目こそは法人以外で購入するつもりはなく、
断られた金融機関から次の融資について
極めて良い返事を頂いているからです。
まあ、買えなかったら買えないで他を当たるか
大人しくしていればいいだけ。
好機は攻める。攻め切ったあとは固める。
「信長の野望」をやっている時みたいですね。
いつもこんな感じでゲームを進めていました。
無事今年2棟を購入できたら、しばらくは経営基盤を
固めに入ることになります。
税金の支払いと現金の貯蓄です。
余裕ができたら個人の分の融資を早回しして
返済しておきましょうか。
地方物件との付き合い方
実のところ、この金融機関のエリアの問題は、
結構面倒な話です。
例えば今回僕が断られたということは、
将来売却する時にも買主に融資がつきにくい、
ということにもなります。
いくら積算評価も収益評価も収益還元評価も高く、
買主が高属性であっても、エリアから外れていては
決して融資が降りることはありません。
RCマンションを現金で購入してくれる人なんて
そうそう現れず。
潰すにも多額のお金がかかり。
出口で苦しむ可能性があります。
僕が購入に動いている物件は今後5年間で開発が
確約されているエリアであり問題はないと考えていますが、
何があるか分からないのが時代の変化というもの。
特に気になるのは、人口の減少ですね。
地方投資の場合、あまり長期的な計画は立てない方が
無難であろうと思います。
地方物件の場合、収益性を強く重視し、
出口を迎えなくても短期間で投資資金を回収する、
くらいの気持ちでもいいかもしれませんね。
売却損が出たとしても、
最終的にプラスであればいいのですから。
税金を納めるも覚悟
無事、決済が終わったとして、
僕の個人持ちRCマンションが2棟になってしまいます。
税理士さんには怒られるかもしれませんが、
専従者給与で分散したり、不動産管理法人を
作ったりで節税して、何とかしましょう。
少なくとも、初期費用がまたかかるので、不動産取得税以外は
来年の税金の心配をする必要はなくなりますね。
お金が貯まったら取得税などを払う覚悟で
法人へ借り換えしても、金利によっては有利になるかも？
長期に支払う税金の差額を考えると、
不動産取得税なんて安いもの？
試算をしてみないと分かりませんけれども、
可能性としては捨てるべきではない、か。
ただし自分のお金とするには結局、所得税を払わないと
いけないし、気にし過ぎるのはどうかと思います。
法人にばかりお金が貯まっても、自動車だとか
クルーザーだとかに興味が全く無い僕には
宝の持ち腐れ。
分散するにしても今は妻しか分散先がありませんから、
すぐに限界が来てしまう。
適当に税金を払って、自由に使えるお金を増やすことが
僕にとって一番幸せなことなのかもしれません。
不動産投資＝プールの飛び込み
こんな感じで、僕は少しずつ、かつ大胆に行動します。
なかなか行動ができずに、現状打破ができないあなたの
参考になれば幸いです。
不動産投資は細かい計算も必要ですが、
あまりにも計算にこだわり過ぎると機会損失ばかりで
何も始まらない、なんてことも多々あります。
大事なところだけしっかり計算して、
ある程度どんぶり勘定で。
不安は一気に飛び越える気持ちで、
こちらの世界に飛び込んできてください。
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好機は攻める。そしてあとは流れにまかせる。
やはりこれですね。
いつも楽しく？ブログを読ませて頂いてます。
私も今まさに今月内に不動産購入進行中です。
しかし売主側の税理士から売却価額が低すぎるとのチャチャが入り話しが頓挫しそうです。
手付を打ってしまえばよかったかな。
不動産は縁もの流れに任せましょう。
ブログ楽しみにしております。
moodyさん
コメントありがとうございます～。
楽しんでいただけていますか？ 個人的には面白さを重視して
記事を書きたいので、そう言ってもらえると一番嬉しいです。
最近、楽待コラムを書くのにエネルギーを使うためか
こちらの記事やメルマガが拙くなっているんじゃないかと、
心配しています。
税理士さんが出てきましたか。手ごわいですね。
不動産投資もまた難しい。
僕は本当、力を使うのは狙っているタイミングだけで
あとは流れに身を任せ。
力を使うと疲れますから、一仕事終わったらまた
リラックスして機会を待つのが賢いですよね。
個人で２棟目とは凄いですね。今後は恐らく税金と戦いになりますよね、低所得の私とは真逆の意味で。
こんな事を書くと税理士さんから睨まれるかもしれませんが、長期修繕計画を作成して不動産管理会社に丸投げすれば、修繕積立金も経費で落とせますよね。
一方、法人にトコトン儲けさせて、社宅に住むのもアリですね。ヒルズ族になるのは無理かもしれませんが、ハワイにコンドミニアム視察研修なんかもできますよね。
ま、私は5棟10室の事業規模にする気はないので、縁のない話ですが。
税金との戦いを先送りにして、より厳しい状態に
追い込んだ感じですね～。さて、本当に大丈夫なのか。
勝負は2年後以降でしょうか。
その頃政治経済がどうなっているかがキーポイントです。
ま、常に満室というわけではないですから、
そこまで利益過剰にはならないと思うんですけどね。
経費がかかるRCですから。
手間のかかる子ほど可愛いとはこのことです。(笑)
私は小心者なので、大規模修繕と給湯器やエアコンの故障を考えると、たとえ本業から持ち出しになっても、1室あたり2万円／月位は修繕積立金として残したいですね。専用通帳で管理すれば、個人でも経費処理できるんじゃないかな？
（決して所得税の低減を薦めている訳ではありませんよ）
なるほど、検討する価値は高そうですね。税理士さんに相談をしてみます。
ありがとうございます、大変勉強になります！
やっぱり、交流をすることは大切ですね。
ベテランの皆様から、教えられることばかりです。
今後とも宜しくお願いします。
結果的に内部留保を確保して、納める年貢を減らせれば、最高ですね。コンビニ納税できる位になるといいですね。