いつも応援ありがとうございます。
最近、法人をもう一つ作りました。
以前から一つ合同会社は所有しているのですが、これは不動産投資のためだけ
に設立したものでして、実質は休眠法人です。
法人住民税の均等割のみ支払い、目覚めの時を待っている段階。無駄なコスト
ではないかと感じられるかもしれませんが、ある程度以上に収入が増えてくる
とこういった節税の事前準備がとても大事になるものなんです。
新たに作った法人は、第3の事業の拡大のために作ったもの。一つ目の法人を
使えばいいのにと指摘されるかもしれませんが、一つ目の法人は不動産投資の
ことについての事業目的しか設定しておりません。
法人の事業目的の設定に関しては特別な縛りはありませんので、どうせならば
将来的に色々な業務に利用できるようにと複数の事業目的を定款に書いておく
ことは可能です。
可能ですが、法人に対して収益不動産の購入資金の融資を受けるとなった際に
事業目的に余分なことが書いてあると金融機関からNGを突きつけられてしまう
可能性がかなりあります。
融資した資金を他の事に流用されるのではないかとの疑念を金融機関が抱いて
いるからです。
融資可の条件に「不動産の売買、賃貸および管理」といった関連する事業目的
以外を削除することと言われてしまうかもしれません。
それは非常に面倒くさいし、余分な費用が掛かってしまう。
ということで、一つ目の法人では第3の事業を扱うことはできないのですね。
そういった事情があって、第3の事業を法人化するために改めて合同会社を作る
こととしました。
法人を作る時に最も悩むのは会社名です（笑）。残念ながらネーミングセンス
が妻も僕も全くありませんもので、困りもの。
子供の名前もですが、語感も意味も素敵ないい名前をつけられるようになって
みたいものです。
消費税対策として一部事業を法人化
今回法人を作ることになった理由は、消費税です。
消費税とは、消費者が納めている間接税であることはご存知のことと思います。
納税者である消費者が直接納めず、受け取った事業者が申告して国に納付する
形となっています。
事業者も仕入れ時に消費税を仕入れ業者に対して支払っています。預かった分
の消費税と支払った分の消費税の差額を国に申告し、納付しています。
この事業者から国への消費税納付ですが。
とある条件を満たさない場合は国へ申告する義務がありません。つまり条件に
当てはまらない場合は消費者から消費税を預かってもそれを売り上げに含める
ことができる訳です。
その条件とは「課税事業者に該当していること」であり、課税事業者に該当を
する条件は「2年前の消費税課税売り上げが1000万円を超える場合」です。
法人・個人を問いません。
課税事業者に該当してしまったら大問題です。何が問題になるか。不動産投資
の利益を確定しようと物件を売却した際に課税事業者であることで、買主より
預かった消費税を国に納付しなければいけなくなってしまう。
健美家さんで連載されているまりお氏と同じ目に合ってしまうんです。
弱小である個人経営で消費税なんて納めていたら、利益なんて全て吹き飛んで
しまいます。売りたくても売れない、そんな状況に追い詰められてしまう。
利益確定も損切りもできない投資なんて最低です。
第3の事業の調子が思わぬほど良かったために、今年中に僕個人の消費税課税
売り上げが1000万円を超えてしまう予測となってきました。
嬉しい悩みではありますが、2年後である2016年に物件を売却することがない
とはいえません。
所得も多くなり過ぎてしまっているので、どうせならと改めて合同会社を設立
して消費税課税事業者となることを回避しようと。そういう理由です。
ちなみに2つ目の法人は、司法書士さんを通さずに設立をしました。今のうち
に経験をつんでおこうと思って、独学で頑張りました。
法人設立費用の経費削減に関しては興味を持たれている方もいらっしゃるかと
思いますので、別の機会に記事にします。
ネットで調べてやりましたが、細かいところでトラブルが結構あり、そこまで
分かりやすくまとめて説明してあるところは見つかりませんでしたので。
消費税課税売り上げには要注意
消費税課税事業者になる可能性なんて自分には無いから関係ない、と思われて
いる方が多いかもしれませんが。
意外とそうでもありません。
僕も第3の事業だけの売り上げであればまだ1000万円なんて届いていません。
問題となったのは、所有している収益不動産です。具体的にはテナント部分の
収入と駐車場、そして自動販売機。
テナントと自動販売機はどうあがいても消費税課税売り上げ。駐車場も契約の
仕方次第では消費税課税売り上げとなります。家賃と駐車場をまとめていくら
で貸した、との形にしておかなければ課税売り上げとなってしまいます。
家賃＋駐車場代、と契約書に記載されているとアウトのようです。
年間12ヶ月ですので、月に80万円とちょっとで1000万円は超えてしまいます。
都市部の物件であったり、テナントが複数ついていたり、戸数分以上の駐車場
があったりすると、ちょっと規模が大きくなればあっという間。
うっかりしていると簡単に上回り、売却時どころかこれらの収入から消費税を
換算して納めることになりかねません。キャッシュフローは大幅減です。
税理士さんによっては消費税申告は別途費用が掛かるところもあり、更に余分
な経費が発生します。
間違っても消費税課税事業者にならないように気をつけて下さい。面倒でも、
現時点でいくら消費税課税売り上げがあるかは常日ごろから把握しておくこと
を推奨します。
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