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区分マンションに限らず、不動産投資において
もっとも嫌なものは「空室リスク」です。
収益マンションを持っていたとしても、誰も入居を
していなければ税金や維持費が掛かるだけ。
相続税対策目的で購入したのでない限り、
空室の収益不動産は自動車や自宅と同じく
「負の資産」でしかありません。
普段使いで使えるだけ自動車や自宅のほうが
よっぽどマシとも言えます。
不動産購入前に最も気になってしまうのはそこ。
入居者がすんなり見つかるのだろうか。
特に区分マンションは入居者が0か1かですから、
長期に渡って入居者が見つからない場合、
融資の返済が重くのしかかります。
キャッシュフローがマイナスどころの話ではない。
現金で購入することができればその心配は無用ですが、
1000万円、2000万円の現金をポンと用意できるのならば
お金のことで悩んでいません。
だからこそサブリース契約が魅力的に見えてしまう。
ただ、繰り返しお伝えしているようにそれは罠でしかない。
そこで注目されるのが、オーナーチェンジ物件です。
要するに、既に入居していて賃貸中の物件ですね。
賃貸中の物件を購入するのですから、購入した月から
家賃収入が得られます。
もし入居者を探すところからのスタートであれば、
入居者が見つかるまでは収入はなく、前述のように
融資返済分や維持費ばかりが掛かってしまう。
期待値通りの利回りを最初から享受可能であるのが
オーナーチェンジ物件の強みです。
その分だけ投資家にとっての価値は上昇しますから
売買価格は高くなり、利回りは低くなります。
高利回りを狙うならば、オーナーチェンジ物件は
あまり有効な手段ではありません。
しかし0か1かの区分マンションではオーナーチェンジ物件の
メリットは意外と大きく、戦略次第で積極的に狙っても
いいのではないかなと僕は考えています。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件の魅力は、購入直後より
キャッシュフローを得ることができること。
返済の心配をする必要がありません。
区分マンション投資に限ったことではありませんが、
融資を受けて収益不動産を購入する場合に考えて
おかなければならないことがあります。
それは、購入から空室が埋まるまでの間の返済を
どうするのか、ということ。
繰り返しになりますが、空室の区分マンションを購入したら
入居が決まるまで持ち出しで返済をしなければいけません。
給与収入から余裕を持って融資返済ができるのであれば
いいのですが、そうでなければ確実に貯蓄を蝕みます。
区分マンションの購入のために自己資金を消費したばかりで
返済まで貯蓄から出すのはかなり大変なこと。
そこまで資金に余裕がある方は少ないでしょう。
オーナーチェンジ物件のメリットは、その経営の隙間を
埋められることにあります。
いくら見込みの利回りが高くても、空室期間が長くなって
運転資金が尽き、債務不履行になっては意味がない。
そのために、毎月の返済負担を十分に少なくする工夫が
不動産投資では必要になります。
自己資金を多く入れたり、融資期間を長くしたり、
金利を低くしてもらえるように交渉したりがそれ。
しかし結局のところ、最も返済負担を減らす効果が高いのは
空室期間を少なくすること。
1ヶ月空室なだけでどれほど損失が生まれることか。
運転資金が貴重な投資初期では、オーナーチェンジ物件の
空室リスク減は非常に貴重であるといえます。
オーナーチェンジを希望するあまり利回りが低くなりすぎては
元も子もありませんが、資金が乏しく経営に不安が残るなら、
当初はオーナーチェンジ物件を購入するのはおすすめです。
オーナーチェンジ物件の注意事項
オーナーチェンジ物件で気をつけなければいけないのは、
購入直後の退去。
現入居者からの家賃を期待しすぎると、売買後すぐに
退去されてしまい資金難に陥る羽目になりかねません。
退去されると家賃収入がなくなりますし、次の入居者を
入れる準備のためにリフォーム費用やクリーニング代も要る。
広告費だって掛かる。
偶然にもタイミング悪く退去されてしまうこともありますし、
もしかしたら売主とグルで価格吊り上げのために最近入居を
したばかりの人かもしれない。
グルでなくても、短期入居予定で見つけてきたのかもしれない。
どうであっても、早期退去による経営の行き詰まりは
絶対に避けなければいけません。
そんな事態を回避するために大事なのは、できる限り資金に
余裕を持たせることと、レントロール等をしっかり確認してから
購入に踏み切ること、購入の時期を考えることです。
資金の話はさておいて。
レントロール、つまり現入居者はいつからその物件に
入居をしているのか。
売却の前月であったりしたら、ちょっと怪しいですね。
信頼できる業者さんならいいのですが、そうであっても
少なくとも早期退去時の取り決めがどうなっているかは
確認したほうがいいでしょう。
入居者の素性、契約内容もしっかりチェックをして下さい。
時期というのは、退去が発生しやすい季節ではないかどうか。
卒業間近の学生が入居しているのに1月、2月に売買をしたら、
直後にいなくなってしまっても文句言えません。
ファミリータイプでも人事異動の多い4月、10月は要注意です。
どうやっても防ぎきれないこともありますが、しっかりと
選別することで「運悪く」という事態が起こる確率を
低くすることはできます。
投資の結果を運なんて不確定なものに左右されないよう、
リサーチを丁寧にする心掛けが大切です。
初期から安全な投資をするために
早期退去さえクリアすれば、オーナーチェンジ物件は
投資初心者の強い味方になります。
資金があれば高利回りを目指して空室物件を狙うのも
いいかとは思いますが、それは自分がよりスキルアップ
してからでも遅くはないのではないでしょうか。
運転資金の枯渇という最悪の事態に追い込まれないよう、
安全な区分マンション投資を目指したいところです。
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初めての不動産投資が区分の場合、空き室時に本業の給料から費用を持ち出せない人は、そもそも投資する資格が無いと思いますね。綱渡りだと精神的にも良くないですよ。
逆に余裕がある人（年間70万円位貯蓄できる人）は
複利計算で数年毎に物件を増やして行けますね。
なべみつさん、こんにちは。
それはまったくその通りと思います。なんだかんだいって「投資」ですから
余剰金を使い潰す気持ちがなければ、成功なんて遠い道のり。
綱渡りを何度も経験してきた僕としては、余裕のない投資はすすめません。
ただ、「失うこと」に恐れを抱きすぎて一歩が踏み込めない方が多数
いることも現実。その不安を緩和して行動を起こす動機として、
このような選択肢もありますよ、という提案をさせて頂きました。
成長期の資金注入はできるだけした方がいいというのは賛成です。
不動産投資はお金を使えば使うほど利益が増えるシステムですし、
資本主義の宿命ですね。