何故ワンルームマンション投資はリスクが高いのか

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マンション投資というと、世間一般的には一戸、

特に価格がお手頃なワンルームマンションのことです。

 

それも新築のことが多いと思います。

 

 

ですが、投資という意味で考えれば、

大きな間違いと言わざるを得ません。

 

ワンルームマンション、不動産投資の業界用語でいえば

区分マンションとなります。

 

区分マンションとは、マンションを区分けしたものですから、

1Rの部屋だけでなく、1Kだろうと、5LDKだろうと、

区分マンションです。

 

 

ワンルームマンション投資が流行ったのは、部屋が狭い分

価格が安いこと、及び不動産会社の利益が大きいことが

理由だと思います。バブル期の負の遺産ですね。

 

新築区分マンションの二つの弱点

 

基本的に、新築の区分マンションは利回りがとても低いです。

表面利回りで4%とか、良くて6%とか。

 

 

ちょっと考えなくても、これでは儲けが出ないことは

わかりそうなもんですが。解ってて購入する人は、

投資資金を回収するのに何十年かけるつもりでしょうか。

 

 

利回りが出ない理由は、新築であることが原因でしょう。

 

 

確かに日本人は、新築が好きです。

新築というだけで入居付に圧倒的に有利です。

 

 

しかし、その効果もせいぜい5年程度。

その後は家賃が下落し、入居率も悪くなります。

当初から低かった利回りが更に低くなるのは必然です。

 

 

 

区分マンションのもう一つの弱点。

管理費の高さです。

 

 

一棟もののマンションでは、

管理会社に管理を依頼する際の相場は家賃の3~5%です。

対して、区分マンションは10~15%と割高です。

 

 

これは、管理会社へかかる手間の問題で、致し方ないでしょう。

たった一部屋のために問題が起きれば現場に駆けつけねばならず、

その上建物全体に影響することであれば、そのマンションの

管理組合を通さなければ問題が解決できないこともあります。

 

 

手間も時間も掛かるんですね。

 

 

利回りが低くて経費が多く掛かるのでは、

収益を有無どころではありません。

 

戸数が少ないと空室リスクが上がる

 

区分マンションは、空室リスクも高いです。

例え空室リスクが一律であっても、です。

 

 

一人で個人事業をやっている人が病気で倒れたら、

会社はもう成立しませんが、100人の従業員がいる

会社で1人が病欠しても、大して影響ありませんよね。

 

 

10戸持っていれば1戸空いても9割の収入は入りますが、

1戸しかなければ空室となったら収入は0です。

 

 

融資を使っていれば、返済をしなければならないのに、

収入が0となったら、どうやって払えばいいのでしょうか。

 

 

これで利息まで払っていたら、

どうやってもキャッシュフローはプラスにならないです。

資金ができなければ、修繕もできません。

 

 

どう考えても最初から破綻しています。

 

 

区分マンションがすべて駄目、ということではないです。

そこは勘違いしないでください。

 

区分マンション投資は、区分マンションなりの戦略が必要、

ということです。

 

 

では、どういう戦略が必要か?

次回以降で解説します。

 

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