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マンション投資というと、世間一般的には一戸、
特に価格がお手頃なワンルームマンションのことです。
それも新築のことが多いと思います。
ですが、投資という意味で考えれば、
大きな間違いと言わざるを得ません。
ワンルームマンション、不動産投資の業界用語でいえば
区分マンションとなります。
区分マンションとは、マンションを区分けしたものですから、
1Rの部屋だけでなく、1Kだろうと、5LDKだろうと、
区分マンションです。
ワンルームマンション投資が流行ったのは、部屋が狭い分
価格が安いこと、及び不動産会社の利益が大きいことが
理由だと思います。バブル期の負の遺産ですね。
新築区分マンションの二つの弱点
基本的に、新築の区分マンションは利回りがとても低いです。
表面利回りで4%とか、良くて6%とか。
ちょっと考えなくても、これでは儲けが出ないことは
わかりそうなもんですが。解ってて購入する人は、
投資資金を回収するのに何十年かけるつもりでしょうか。
利回りが出ない理由は、新築であることが原因でしょう。
確かに日本人は、新築が好きです。
新築というだけで入居付に圧倒的に有利です。
しかし、その効果もせいぜい5年程度。
その後は家賃が下落し、入居率も悪くなります。
当初から低かった利回りが更に低くなるのは必然です。
区分マンションのもう一つの弱点。
管理費の高さです。
一棟もののマンションでは、
管理会社に管理を依頼する際の相場は家賃の3～5%です。
対して、区分マンションは10～15%と割高です。
これは、管理会社へかかる手間の問題で、致し方ないでしょう。
たった一部屋のために問題が起きれば現場に駆けつけねばならず、
その上建物全体に影響することであれば、そのマンションの
管理組合を通さなければ問題が解決できないこともあります。
手間も時間も掛かるんですね。
利回りが低くて経費が多く掛かるのでは、
収益を有無どころではありません。
戸数が少ないと空室リスクが上がる
区分マンションは、空室リスクも高いです。
例え空室リスクが一律であっても、です。
一人で個人事業をやっている人が病気で倒れたら、
会社はもう成立しませんが、100人の従業員がいる
会社で1人が病欠しても、大して影響ありませんよね。
10戸持っていれば1戸空いても9割の収入は入りますが、
1戸しかなければ空室となったら収入は0です。
融資を使っていれば、返済をしなければならないのに、
収入が0となったら、どうやって払えばいいのでしょうか。
これで利息まで払っていたら、
どうやってもキャッシュフローはプラスにならないです。
資金ができなければ、修繕もできません。
どう考えても最初から破綻しています。
区分マンションがすべて駄目、ということではないです。
そこは勘違いしないでください。
区分マンション投資は、区分マンションなりの戦略が必要、
ということです。
では、どういう戦略が必要か？
次回以降で解説します。
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