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経営者としての信用に乏しいサラリーマンが
不動産投資をしていくのに強い味方となる、
アパートローン。
ただし、アパートローンで1棟マンションを
購入しただけでは、とてもではないけれども
夢を実現するための資金源は手に入らない。
投資規模を2棟、3棟と拡大をしなければいけません。
すぐに資金が用意できる環境にない以上、資金調達先を
確保することがとてつもなく重要になります。
その資金調達先こそ、銀行や信用金庫などの金融機関。
金融機関から融資を受けることができて初めて、
短期間で投資規模を拡大することができるんです。
金融機関から融資を受けるために最も重要視をしなければ
いけないことは何かというと、信用を構築すること。
サラリーマンという経営者としての信用がゼロの位置から
信用を築き上げるには、まずは「信用を毀損しない」
ところがスタート。
その一つの指標が債務超過、即ち不良債権化の防止。
債務返済が困難になる可能性のある人に、お金に限らず
何かを貸したいと思える人なんてビジネスの場にはいません。
日本国内の不動産投資において債務超過をしているかどうかの
大きな基準が、積算評価です。
積算評価を重視し過ぎるのはリスクですが、軽視してしまうと
投資拡大という意味で行き詰る可能性がある。
アパートローンから不動産投資規模を拡大していきたいなら
積算評価は最低限トントンか上回る程度の融資に留めて
おくことが望ましい、というのが前回のお話です。
個人的にはこの話、非常に重要なことだと思っています。
自分の負債状況が今どうであるのか、正確に把握をすることは
大変重要なこと。
今回、追加で補足をしておきます。
アパートローン限度額のジレンマ
まず最初に、アパートローンの限度額について。
アパートローンはサラリーマンの給与収入を主たる基準として
融資が可能であるかどうかを判断します。
いくら積算評価が高かったとしても、給与収入に比して
あまりにも高額であったら借りることはできません。
少なくともアパートローンという形では、年収500万円を根拠に
10億円の融資はしてもらえないということです。
逆に、債務超過に陥っていたとしてもアパートローンの
融資限度額以内であれば、融資を受けることができる可能性が
あるということでもあります。
1棟目で積算割れの不動産を購入していたとしても、
2棟目でそれを補うことができれば失点を取り戻すことは可能。
全体のバランスをコントロールすることができれば、
1棟だけでどうのこうの、ということはありません。
2棟続けて積算割れの物件を購入してしまって債務超過に
陥り次が購入できないと嘆くのは完全に自身の責任であって。
経営において自社の債務バランスを管理することなんて
基本中の基本ですから、文句を言うポイントではないのが現実。
つまり、アパートローンで融資を引く場合は、なるべくなら
限度額に余裕をみておきたい。積算割れをしている物件を
限度額目一杯の融資を受けて購入してはいけません。
積算越えの物件を購入するにしても、余裕を残しておけば
2棟目に収益優先の物件を早い段階で購入することが可能となり、
戦略に幅が出ます。
ただ、一つだけ壁があって。
余裕を持ってアパートローン限度額半分の収益不動産を
購入しようとすると収入によっては小規模の物件しか買えない。
それはスケールメリットを手放すことになり、また1室当たりの
空室リスクを高めることにもなります。
リスクマネジメントにおいてどこを重視するか。
アパートローン枠を有効利用するにあたって、
非常に悩ましい部分です。
積算評価のずれ
もう一つ補足しなければいけないのは、積算評価の落とし穴。
積算評価は原価法であるということはご存知かと思います。
土地の公的評価額と建物の原価を合計したものが積算評価。
ただし、積算評価は絶対的な基準ですがその評価方法について
法律で決められている訳ではないという点には注意が必要。
あくまで金融機関独自に計算されているだけであって、
必ずしも自分の計算と一致するとは限りません。
例えば建物1m2当たりの再調達価格。
ネットで調べてみるとRCマンションであれば1m2当たり200,000円で
計算すると書かれていたり、本ではいくら、と書かれていたりする。
それは決して嘘ではありませんが、時代の影響を大きく受けます。
デフレ最盛期であればもっと低くなるかもしれませんし、
円安による原料高が続いてインフレ傾向となれば再調達価格も
高騰していくでしょう。
それに加えて、金融機関各々が独自の判断基準を盛り込んでいます。
基準が緩く230,000円程度で計算しているところもあれば、
非常に厳しく150,000円程度で計算しているところもある。
場合によっては、法定耐用年数に近づいている築古物件は、
建物評価がマイナス査定をされる可能性すらあります。
建物が使用不能な場合、解体費用が掛かるだけだからですね。
逆に土地についてはこちらの想定よりも高評価を
してくれることもあります。都市部であればなおさら。
日本に根付く土地神話は、金融機関にも脈々と受け継がれています。
これは、外側の人間には分かりません。
社外秘であり尋ねても教えてはくれないでしょう。
部外者には噂を信用するくらいしかできない。
こういった自分自身の計算と金融機関の評価額の違いで
いつの間にか債務超過者扱いをされてしまうことがあります。
金融機関ごとに扱いが違いますから一つがダメでも
悲観的になることはありませんが、自分でもギリギリかなと
感じるようなら悪い事態も想定しておかなければいけませんね。
バランスの取れた不動産評価を
積算評価についての補足はこんなところでしょうか。
不動産投資は絶対的価値基準が存在していないところに
素人でも勝ち目があるもの。
その判断基準は、評価額の差を利用することにあります。
要するに、不動産評価について詳しくなることは不動産投資で
勝ち抜くために必須事項。
不動産投資に一歩踏み込めない方は是非、不動産評価の
テクニック、バランス感覚を身につけてください。
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