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融資を返済する形には、大きく分けて二つあります。
一つは元利均等返済。
もう一つは元金均等返済。
それぞれ利点、欠点があるので、解説していきます。
元利均等返済とは、元本の返済と利払いの合計額が、
毎月同じ額になる返済方式です。
例えば3000万円を金利1%、35年ローンで組んだとします。
完済までの利息は5,567,992円です。
つまり、
35,567,992円を35年×12ヶ月＝420回
で支払うことになります。
すると、ひと月当たりの返済額は84,685円(端数省略)となります。
内訳としては、第一回は金利分が最大となります。
利息の計算は、支払日時点の融資残高から計算されるからです。
この例の場合初回返済の内訳は、
利息25,000円、元本59,685円です。
第一回は融資残高が最大ですので、利息も多くなるんですね。
年月が進むごとに、融資残高は少しずつ減り、
その度に利息が再計算されているから、
金利分が徐々に減り、元本支払いが増えていく。
この例で、丸5年、60回目の支払い内訳は
利息21,993円、62,692円、計84,685円となります。
利点として、毎月同じ額で支払えばいいだけですから、
返済の負担感が少ないことです。
欠点は、当初は元本がなかなか減らないため、
利息の支払いが多く、最終的な利払いが多くなることです。
負担が少ないからとボケっとしていると、
最終的な投資としての利益が減ってしまうため、
余裕ができたら繰り上げ返済も考える必要があります。
対して元本均等返済は、
元本の支払額を毎月同じ額に設定し、
そこに金利分を上乗せして毎月の返済額を決定する方式です。
先ほどと同じように、
3000万円を金利1%、35年ローンを組んだとします。
元本は3000万円ですから、35年×12ヶ月＝420回で割ると、
毎月の元本分の返済はは71,428円となります。
ここに3000万円の金利分、25,000円を足して、
初回の返済額は96,428円となります。
元利均等返済に比べ、12,000円近く多いですね。
2回目以降、元本が減った分利息も減りますから、
返済額も減っていきます。
丸5年、60回目の返済額は
利息21,488円、元本71,428円、計92,916円となります。
利点として、最終的な利払いが少ないことでしょう。
欠点は、一番余裕がない最初のうちが返済額が
最も多いということです。
当初の返済の負担が大きく、その分資金も手元に残せないため、
十分な手持ちの資金が無い時に不測の事態が起きると、
返済に支障が出る可能性があります。
各々の特徴は、金利が高くなるほど強く表面化してきます。
住宅ローンではないですから、金利1%とはなかなかいきません。
元利均等返済では利払い合計額が大きくなり、
元金均等返済では当初の負担が大きくなります。
一般的には元利均等返済にすることが多いと思います。
運転資金に余裕がある方が、リスクが低いからです。
利払いの問題は、繰り上げ返済で解決できますから。
利益確定のため、収益不動産を売却することもあるでしょう。
自己資金に十分な余裕があるなら、
元金均等返済もいいと思います。
利払いが少なく、投資効率が良くなります。
ただその場合、自己資金をより大目にいれて
元利均等返済とする、という選択肢も忘れないで下さい。
金融機関にとってはお決まりのことですから、
返済方式のことが時々、あまり深く言及されないで
融資の話が進んでしまうことがあります。
融資を受ける際には返済予定表をちゃんと確認し、
うっかりしたことがないように気をつけましょう。
金融機関の契約内容変更には、
大きな手数料が掛かることがありますから。
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