医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

ノンバンクの話の続きです。

 

前回お伝えしましたように、ノンバンクで融資を受けることは
決して悪いことではありません。

どうしても銀行や信用金庫でローンを組むことができない時。

ノンバンクが融資をしてくれて収益不動産を購入できたり、
一時的な運転資金不足の穴埋めをしてくれたとしたら、
ノンバンクが神様のように見えてくることでしょう。

 

ですが、「借金」に対して悪いイメージが根付いている
日本においては、それなりのリスクを背負うことになります。

ノンバンクを利用して不動産投資をするのは悪いことではない。
けれども、利用せずに済むなら越したことはない。

不動産投資におけるノンバンクとはそういう存在なのだ、
ということをしっかりと認識しておくべきです。

 

金融機関巡りについて補足

前回、ノンバンクから融資を受ける前にやるべきことがある、
ということを書きました。

足を使って銀行、信用金庫を巡り、融資してくれるところを
探すべきではないか、という主旨でした。

このことについてちょっと補足します。

 

金融機関を巡る時、例えば○○銀行で一度断られたとしても、
○○銀行は駄目だった、と即座に決め付けないで下さい。

同じ銀行であっても、支店によって、また担当者によって
反応が違うというのはよくあることで。

 

あまりにも関わりのないところにある支店にやたらめったら
突撃するのは宜しくないですが。

自分や物件に関わりがある支店、自宅の近くだから、とか、
会社の近くだから、とか、実家の近くだから、とか、物件の
近くだから、とか理由が付けられる支店は要チェックです。

 

支店長クラスが積極的かどうかは融資が降りるかどうかに
大きく関係してきます。支店長でも案件の得手不得手も
ありますので、多くを当たってみるのはとても大事です。

いくつか回っているうちに人脈ができて、同系列別支店の
いい人を紹介してもらえることもあるかもしれません。

 

以上、補足でした。

 

ノンバンクを頼る前に検討するべきもう一つのこと

引き続き、ノンバンクで借りる前にするべきことについて。

銀行・信金巡り以外にこれはやった方がいいのではないか、
と思うこと。

それは自分の属性を上げる努力です。

属性を上げる、というのは以外にも簡単なことであるはず
なのですが、何故かこれをしようとしない方が多いように
思えます。

 

例えば、サラリーマンとしての仕事に加えてなんらかの
アルバイトをすることで収入を増やすだけでも若干ですが
属性を上げることができます。

配偶者や親などをうまく利用するだけで、属性を一気に
向上させることもできます。こちらは連帯保証人制度が
禁止されると少々使い勝手が悪くなりますが。

資金を増やす、年収を増やすのは属性アップのための
基本中の基本です。

 

多少の資金があるようなら、小さく不動産投資を始めるのも
属性をアップさせる効果があります。

自己資金を大きく消費してしまうので効率が悪いように
感じるかもしれませんが、果たしてそうでしょうか。

確かに大きな物件を仕入れるまでの期間は若干年月を
必要としてしまうかもしれません。

が、ノンバンクで無理して購入をするよりも銀行・信金を
味方に付けてしまった方が、最終的には大きく投資規模の
拡大を狙える可能性は高い。

 

融資を受けられる金額も、利息も、評価も、それほどに
ノンバンクと銀行・信用金庫とは差があるのが現実です。

ノンバンクだから融資が受けやすいのは本当か？

ノンバンクからの融資は銀行や信金からの融資に比べて
劣るところがそれなりにあります。

目立つところは金利。ノンバンクの金利はそれなりに高く、
4～5%程度は覚悟をしておいた方がいい上、金利交渉の余地が
ないことがほとんどです。

金利を引き下げるためには、借り換えを狙うしかありません。

 

融資金額も銀行ほどに大きくはない。
1億円程度で限界を迎えることが多いでしょう。

1億円程度までとなると、購入できる物件に限りがあります。

 

しかも、ノンバンクは属性を全く気にせずに融資をしてくれる
とは言いますが、決して審査が緩いのではありません。

むしろ、属性を融資基準に含めてくれる銀行・信金よりも、
物件に求められる条件は厳しくなります。

 

前述の「金利が高い」「融資限度額が低い」ことを考慮すると、
ノンバンクで狙える物件というと高利回りの木造アパート等が
中心となるかと思いますが。

利回り15%程度では融資できないと言われてしまう可能性が
あるようです。それほどに物件の基準が厳しい。

ノンバンクから融資を受けるというのは、思った以上に困難が
伴うものなんです。

 

超高利回り物件を取得するには運と経験、建物の知識、強力な
交渉能力など、初心者が実現をするにはこれまた厳しい条件が
揃っています。

であれば、属性を上げる努力をした方が簡単で、近道だったり
するのではないか？　というのが僕の考え方。

 

属性を上げる努力は、不動産を結局買えなかったとしても
決して無意味にはならず、超高利回りを狙い築古物件を
購入するよりもよっぽど確実です。

それでいて最終的には投資規模の拡大にも有利ならば、
どちらを選択するべきかは自明ではないでしょうか。

 

時代や人それぞれの事情で異なる部分もあるかとは思いますが、
なるべくであれば少なくとも、不動産投資のスタートとして
ノンバンクを利用するのはできる限り控えるべきで。

回り道を選ぶのが賢いのではないかと考えます。
まさに急がば回れ、の格言通り。

あなたはどう考えますか？

 

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