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融資の金利、返済方式、とくれば残るは、
返済期間
のことを考えなければいけません。
融資の返済期間、住宅ローンだと30年とか35年とか、
長期間に渡ることが多いですね。
最近ではゆうちょ銀行が返済期間50年という、
超長期間住宅ローンを検討していると話題になりました。
不動産投資でも融資を組むなら、
この期間というものをよく考えなければいけません。
何故なら、返済期間は経営戦略に
大きく関わってくるんです。
返済期間を短くすると、どうなるでしょうか？
当然、1回当たりの返済額が大きくなります。
融資は抱えている分利息を支払わなければいけないので、
早く終わらせた方がいいのは確かです。
しかし、だからといって返済期間を短くしてしまうと、
キャッシュフロー
（家賃収入から経費と融資返済分を引いたもの）
が少なくなってしまいます。
現代の不動産投資の原則は、
キャッシュフローが出ることでしたよね。
それは何故でしたか？
キャッシュフローが少なくなると、
突然の経費が捻出できなかったり、
金利の変化に耐えられなくなったりするから
でした。
経費が捻出できなくなると、
退去があった際にリフォームも満足にできなくなる。
リフォームができないと、
新たな客付けができない。
クリーニングのみで済ませると、
築年数が進むごとに急激に家賃の低下が進む。
客付けもしにくくなる。
家賃収入は下がるばかりで、返済が困難となり、
いずれ経営破たんをすることになります。
これは最悪のシナリオです。
もちろん、経営計画をきちんと立てた上でなら、
短期ローンを組むのは悪いことではありません。
例えば、競売などで極端に安値で収益物件を買えた場合や、
近い将来に大きな値上がりが期待できる立地の物件を
安く購入できた場合など。
この場合、インカムゲイン（家賃収入）より
キャピタルゲイン（売却益）を優先すれば、
できるだけ利息を払わずに返済を終わらせることが、
収入を多くすることに繋がります。
逆に、キャッシュフローを多くするために
返済期間を長期間にすると、どうでしょうか？
返済は実に楽になりますね。
一回当たりの返済額が少なくなりますから。
ただその分、総利払い額が増えます。
払っても払っても、元本はなかなか減りません。
時間が経つごとに収益不動産の価値も低下しますし、
家賃収入も減るのでキャッシュフローも
徐々に悪くなっていきます。
もし不動産の価値の下落が元本の減り具合を
上回ってしまったら、どうでしょう？
最終的に、いざ物件を売却しようという時に
よくよく計算してみたら資産価値が届かなくて、
残債が出てしまった、
なんてことも考えられます。
これでは投資としては失敗ですね。
長期ローンを組むなら、経営計画を立てるときに
繰上げ返済も検討しておくべきです。
金融機関にそれを伝える必要はないですが。
繰上げ返済も、
期間短縮型と返済額軽減型がありますので、
どう返済していくかは色々なパターンを
シミュレーションしましょう。
ローン返済シミュレーションは、
PCのフリーソフトでもありますし、
iOSやandroidのアプリとしてもあります。
私はiPadでiLorn Calcというアプリを使っています。
これはとても使いやすく、優秀です。
有料ですが、是非試してみて下さい。
理想的には、20～25年程度の融資期間で、
返済額が家賃収入の40～60％程度に設定すると
バランスが取れているのではないかと思います。
他にビジネスをしているようなら、
期間をやや長めにとって運転資金の確保をしつつ、
貯蓄が増えたら期間短縮型繰上げ返済、
とかいいんじゃないでしょうか。
ただし、長期期間融資は、金融機関にとっても
リスクがあることです。
物件次第では、長期ローンが組めないこともあります。
大体、残存耐用年数程度まで、を基準と考えて下さい。
木造中古の融資付けが難しいのは、これが理由です。
繰り返しますが、とにかく経営計画が全てです。
ここを省いて不動産投資をすることはできません。
ビジネスをする意識を、常に持って取り組んで下さい。
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返済期間と金額、売却のタイミングですか・・・
確かにアプリでもないと、
計算が難しそうです＾＾；
でも
ソフトで計算できるとは
便利な世の中ですよね
昔と比べると情報の質や利便性がものすごく上がっているので、投資家の収益不動産に対する視線が厳しくなっているんじゃないでしょうか？ 業者さんには、いつも大変ですがありがとうございますとしか言えません・・・