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プロパーローン(事業性融資)について、
古い記事にコメントを頂きました。
プロパーローンを受けられる人と受けられない人では、
不動産投資において大きな差があります。
1軍と2軍ほどの差があると思って間違いありません。
それだけに、誰もが気になるところでしょう。
僕もまだその段階にはありませんので偉そうなことは
全く言えませんが、多くの情報を集めた結果、大体の
ことは理解ができたように思えます。
半年前よりも理解が深まり、考えもまとまりましたので
今一度、プロパーローンについてまとめてみようと思います。
プロパーローンなんて広告されていない？
○○ローンという言葉に明確な定義が決められている訳ではありません。
同じアパートローンというサービスでも金融機関によって
内容や意味合いが異なるものです。
線引きが明確なところもあれば、曖昧なところもあるでしょう。
ですから結構誤解を生んでしまいそうなのですが、ご容赦下さい。
所謂アパートローンというのは、素人向けの不動産投資ローン、
と思って差し支えないと思います。
安定した収入ある人向けの不動産投資ローンです。
これまで何度もお伝えしてきた通り、収益不動産そのものと
申込者の属性を担保に融資をしてくれるサービスです。
担保はたっぷりと取られていますが、金融機関としてはそれでも
リスクが高い方ですから、当初は金利が高めであるのが一般的。
何しろ不動産事業にはド素人の人に大金を預けるんですから、
金融機関としては当然です。
アパートローンを受けるには担保が重要であるといっていいでしょう。
それに対してプロパーローンというのは事業そのものを評価し、
金融機関がその事業に投資をするといったイメージが分かりやすい。
担保は当然取りますが、事業の安全性、安定性がより評価を
されますから、担保価値がアパートローンでは基準が満たされて
いなくても融資をしてくれる可能性があります。
事業収益から融資返済を滞らず安定してされるであろうことを
見越して融資を出す。
プロパーローンというサービスがあるのではなく、各金融機関が
事業に対して投資をするという姿勢で融資をしたもの。
それがプロパーローンです。
要するに、金融機関が自己判断、自己責任で融資した案件。
決して法人で融資を受けたからプロパーローンだ、とか
そういった単純な話ではないようですよ。
プロパーローンは事業規模の問題ではない
法人名義で融資を受けたとしても、プロパーローンとは
言えないのはどんな場合かというと。
資産管理法人のような事業の実態のない新設法人などに対して
融資をしてくれた時、です。
この場合はあくまで個人の延長として、アパートローンの延長として
融資をしてくれたのだろう、と考えた方がいいようです。
扱いもアパートローンと変わりません。
本来は個人に対して融資をするところを、相手が節税のために
法人名義にして欲しいというから譲歩して法人名義にしてくれた、と。
融資先の税引後キャッシュフローが増えるのは経営の健全化に繋がり、
貸す側としてもメリットがありますからね。
この状態を表すのによく使われる言葉は「実質個人の資産管理法人」です。
あくまで節税のためだけに存在する法人であって、事業を開いているのでは
ありませんからプロパーローンを受けることができるはずありません。
だから、実質個人の、という冠言葉が付きます。
逆にいえば、個人であってもプロパーローンを受けることはできます。
事業規模が小さい場合は法人化すると法人設立費用や税金が
余分に掛かってマイナスとなることがありますので、小規模に
事業を展開している人は個人のままでいることがあります。
しかしたとえ規模が小さくても事業として数年間安定して経営を
できていたり、バランスシートその他の経営指標が良好であれば
プロパーローンを受けることは可能でしょう。
十分返済が可能であると思わせることができれば
融資の承認が降りるのがプロパーローンです。
もし経営規模で融資に差が出るとしたら、
総融資可能額程度と思われます。
事業の規模に見合った金額までしか融資を受けられない、
というのは当たり前の話ですよね。
もし規模が大きい事業でなければプロパーローンは受けられない
としたら、世の中の中小企業はとっくに絶滅しています。
金融機関によって企業の規模で出す出さないはあります。
メガバンクが町の個人商店に融資を出すのは考えにくいですが、
地元の信用金庫であれば請け負ってくれるかもしれません。
その辺り、付き合う金融機関を選択するというのも、
プロパーローンを受ける上で大事なことですね。
プロパーローンにもメリット、デメリットがある
プロパーローンというのはお分かりのように、
アパートローンと比べて融資を受けるのが大変です。
担保力でごり押しできるアパートローンと異なり審査も厳しい。
プロパーローンも担保力があれば受けやすくはなりますが、
それではプロパーローン最大のメリットを失っています。
そう、ここまで漠然とアパートローン、プロパーローンと
言葉を分けていますが、何でそんな区分を作る必要が
あるのでしょうか？
融資を受けられるならアパートローンでいいのではないか？
金利面でも交渉や借り換えで差がなくなるんですから。
そう思ってしまいそうですが。
アパートローンとプロパーローンについては多くの
勘違いがあるようです。僕も思い違いをしていました。
プロパーローンのメリット、またアパートローンとの
本当の差は何か？
次回に続きます。
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