借り終わってしまったら高金利にメリットなし

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いつも応援ありがとうございます。



 

少し前にどこかで読んだ不動産投資関連の記事に。

「金利が高くてもいいじゃないか。問題ない」

との趣旨の内容がありました。

 

金利が安くなっても金利差ほどには月々の返済額が伸びることはなく、
ある程度の利回りが確保できれば返済に困ることはない、とのご意見。

深読みすると、低利回りの物件を低金利で購入するよりも、高利回り
の物件を高金利で購入した方がメリットがあるんじゃないかとの理屈
でしょうか。

直接的な内容は、元利金等返済ならば低金利であっても数字で感じる
ほどのメリットはない、という感じだったと思いますが。

 

条件を限定すれば、僕も賛同します。

高金利であっても高利回りの物件ならば十分な利益を得られますから、
そう簡単には返済に困ったりはしません。

僕も3年近く、ずいぶん高い金利を払ってきましたが。利払いは経費と
して吸収されてきましたので、手元に残った部分に税金が課せられる
事無く、キャッシュを手厚くしていけました。

ただし、同時に早く金利は引き下げたいと思っていました。借換えに
よって金利の引き下げを実現した今となっては、ほっとしています。

 

金利が低くても、低利回りの物件を購入するのはお勧めできません。
なぜなら既存の物件の利回りを向上させるのは極めて困難であって、
ほとんどの場合は購入時に得られる収入は決まってしまうからです。

むしろ年々利回りは低下してしまうもの。変動金利であっても現時点
より短期プライムレートが下がるとは考えにくく、政府もデフレ脱却
を目指している現状、金利動向には上昇リスクしかない。

家賃が上昇傾向となるまで耐え切れればいいですが、そうでない場合
低利回りの物件ゆえの悲劇が訪れます。

 

高利回りであるのは安い価格で購入できた証拠であり、良い買い物が
できた証明です。たとえ高金利でしか購入できなかったとしても十分
価値がある。

しかし、ここには前提条件をつけなければいけません。

即ち、比較的短期間、できれば2年程度で金利を引き下げられる見込み
があるか、残債を圧縮して返済額を圧縮できる見込があるか

どちらかに確信を持てなければ、高利回りの物件であっても高金利で
購入するのはお勧めできません。

金利が高い間は浮かれている場合ではありません。

金利が下がると何が変わるのか

高利回り、というほどの高利回りではありませんが、当初高金利での
借り入れをして、金利を引き下げて健全化させたといえば、まさに僕
が辿ってきた道です。

実際には途中で2棟目を購入してしまったため、1棟目を購入してから
3年弱経過してしまいましたが、2棟目購入から考えれば2年も経っては
いませんので許容範囲と思い込んでおきます。(苦笑)

 

金利が下がるとともに、元利金等返済から元金均等返済へと移行して
もいますが、金利が十分に低いとどちらでも大きくは変わらず、金利
の変動リスクが下がる程度のメリットですから置いておくとして。

注目すべきは、金利が引き下がって何が変わったか、です。

 

当然ですが、手残りは増えました。返済期間を若干圧縮しましたので
僕の場合では大きく、とまでは言いませんが、20%以上は手残り金額が
増えています。

また、元本返済額が大きく上昇をしています。こちらは本当に大きく。
倍以上に急増しました。こちらについては、元金均等返済にしたのと
期間の圧縮をしたのも影響していますが、金利の変動の影響も大きい。

元本返済額が大きくなると税金が増えますから要注意ですが、金利の
引き下げによる元本返済額の増加であれば、何の心配も要りません。

今まで金融機関に払っていたものが手元に残り、その一部を税として
国に納める形に変わるだけですから。

 

元利金等返済では、金利を引き下げると元本返済が大きくなります。
(返済額の見直しをしなければ、ですが。)

元本返済額の上昇は税引後キャッシュフローは低下しますが、純資産
の増加にも寄与する。

納税の問題さえ排除すれば、元本返済額が大きくなる分だけ融資残高
の減少速度が速まり、経営状態は時間とともに改善する。

それは、先々のリスクを減らし、また次の一歩への大きな力となり、
投資規模の拡大に貢献します。

 

高金利が許容できるのは一時的で、やむを得ず、程度のもの。金利は
低い方がいい、という事実を歪めるほどの理屈はありません。

金融機関などは国に税金を納めるか金融機関に利息を払うかの違いな
だけですよ、などと言ってくるかもしれませんが。

税率は最大でも半分ちょっとですから、丸々持っていかれる利払いと
どちらが得であるかは明白でしょう。

 

利払いの長期戦略は持っておくべき

低金利で低利回り、は改善の余地がないために危険ではあるものの、
高金利で高利回りは金利を引き下げるなりで対応できるため投資する
価値はある。

それは事実です。

ですが、その前提条件が壊れてしまってはどうしようもありません。

 

高金利で高利回りの物件を購入する場合、金利を引き下げられる自信
が持てるか、家賃収入に加えて他からの収入も充当しての繰上げ返済
による残債の圧縮を予定するか。

どちらか、ないしは両方を経営戦略に必ず組み込んでおくべきです。
僕は当初から両方を見込んでいます。この先資金に余裕ができて且つ
新たな物件の購入予定が立たなければ、繰上げ返済をしていきます。

これから高金利で融資を組む予定の方、もしくは高金利で収益不動産
を購入した方は、今からでも検討をして下さい。

でなければ数年後、後悔することになるかもしれません。

 

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