医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

世界の金融経済に関するニュースを聞いていて、金利に関する話題を
耳にした経験が無い方は存在しないのではないでしょうか。

金利と一言で言っても色んなものがありますが、細かい話を始めると
収集がつきませんので、ここでは大まかに取り扱っていきます。

 

日本はバブル崩壊後、急激に冷え込んだ景気を下支えさせるために、
政策金利が極めて低く設定されています。

景気が良くなってきて、ちょっとだけ上げてみてはリーマンショック
のように世界のどこかで問題が発生し、また下落、を繰り返すこと、
早20年近くになります。

すっかりと超低金利に慣れきってしまって、金利が上がるなんて想像
もつかなくなってしまいました。

20歳代の方々には、日本の金利が7%～8%あり金融機関にお金を預ける
だけでノーリスクで預貯金が増える時代があったなんて信じられない
と思います。

日本だけでなく、G7に名を連ねる先進国ではあらゆる国で超低金利の
時代へと突入しておりますが、日本を除くほかの国ではそれが異常な
事態であるのはまだ覚えているようで。

何とか最終的に金利の引き上げをするところへ向かうべきであるとの
姿勢で金融政策が打たれているように思います。

が、日本といえば、むしろ金利が上がったら国が財政破綻するのでは、
なんて話ばかり。

当面の間は、少なくとも政策金利は引き上げられない状況が続くのは
間違いなさそうです。

 

が、政策金利とは関係なしに金利が上がってしまう場面が存在します。
むしろ、今後の日本ではそれが最も危惧されているところで。

不動産投資という、大きな融資と長期的に付き合っていくビジネスを
している以上、金利の動向を見極めるのは極めて重要で。

また、金利上昇時にどのような対応をするか、どう備えておくかは、
スタート時点から十分に検討をしておかなければいけません。

金利上昇リスクを抑える手段

最も直接的に効果のある対策は、融資総額を削減していくこと。

金利は借りているお金に掛かるものなのですから、残債を減らす事が
金利上昇のリスクマネジメントに直結します。

逆に、オーバーローンで購入するなど、融資依存率が高ければ高い程
金利上昇に対して脆弱な訳です。

とはいっても、残債の圧縮をするには現金が必要。急に大金の用意が
できるならばそもそも不動産投資なんてしていません。

金利上昇リスク削減のためには融資を受けた時点から、繰上げ返済や
金融資産増大の計画を長期の展望を持って進めておく必要があります。

 

融資条件をいじるのも効果的です。

固定金利はその典型で。固定金利は契約した年数分だけ金利が変動を
しなくなりますので、金利が上昇したからといって急に支払いが増大
したりはしません。

が、固定金利は長くて10年くらいが一般的。期限が来た時点で金利が
大幅に上昇していれば結局そこからは高い金利へと移行してしまう。

タイミングによっては、何のために固定金利にしていたのかと泣きを
見る羽目になる可能性もあり、固定金利を過信し過ぎるのは禁物。

固定金利とすると変動よりも金利が高くなりがち（時々例外あり）で
あるため、景気とインフレと金利動向を見極めながら判断すべきだと
僕は思います。

 

元利金等返済ではなく元金均等返済で融資組みをするのはかなり高い
効果が見込めます。

初期の返済速度が大きく異なりますし、金利が上昇した場合の返済額
の変動幅も小さく。当初の返済負担が大きくなるというデメリットも
ありますが、それは試算を見て判断すればいいだけの話。

僕も今は金融機関担当さんの薦めもあり、試算上も返済に問題はなく、
元金均等返済に切り替えています。返済期間を若干圧縮したためでも
ありますが、元本の減りが極めて早く、気持ちが良い。

余裕があれば、返済期間の圧縮も含めて検討してもいいと思います。

 

分散投資で柱を増やす

金利上昇に対する備えとして、もうひとつ。

投資先を増やすこと、です。

 

僕が最近、株式へと資金を注入し始めたのは、金利上昇リスクの抑制
の意味もあって。

理屈は簡単。金利が上がれば株式の利回りも上昇し、ひいては株式の
収益力も上昇するためです（長期的にみて）。

株とは、資金が欲しい企業が金融機関からの融資でなく、市場からの
投資によって資金を集めるもの。

株式で集めた投資資金には返済義務がありませんから、融資を受ける
よりも企業に掛かる負担は小さい。

 

ただ投資家には損失が発生するリスクがありますので、金融機関へと
預け入れをした場合に得られる金利よりも配当利回りが低かったら、
思うようには投資資金は集まりません。

金利が上昇した際には、資金を欲する企業は配当を上げざるを得ない。

配当利回りが上がるかどうかは、企業次第です。が、もし据え置けば
株は売られ、株価は下がり、経営に支障をきたす可能性もある。

程度問題ではありますが、平均的には配当利回りは上昇していきます。

 

株式へと投資資金を分散させるのは、それを見越しての話。最近株価
の乱高下が続いていますが、超長期を見越して現物投資をしている僕
からすると、この程度の動きは無いも同然で。

リスクマネジメントの一環ですので、多少株価が下がっても予定通り
様子見をしています。

 

収益不動産を持っている方ほど、株式投資へも挑戦をお勧めします。
とはいっても資金的に無理はいけませんけれども。

株式でなくとも、金利上昇リスクへ備え、金利が上がった際に利益が
得られそうな投資先へと資金を分散しておくのは、資産形成のために
必須の一手であると僕は思っています。

 

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