いつも応援ありがとうございます。
僕も時々執筆させていただいている楽待さんに（最近滞り気味ですが）、
時々「銀行インタビュー」という特集記事が公式で掲載されます。
普段なかなか直接聞くことはできない現場の声を、楽待さんを通じて
知ることができるこのコーナーは、僕は結構好きです。
どこまで真に受けていいものかはともかくとして、金融機関に勤めて
いらっしゃる方以外はそう簡単に得ることができない情報ですから、
純粋に面白いと感じます。
今回の最新記事は、「アベノミクスの影響で「築古物件」の融資条件は
緩和されていますか？」という内容。
築古物件は日本の多くの金融機関で採用されている評価方法では
担保価値が低くされてしまい、融資が受けにくい案件であると
言うのはご存知のことと思います。
それに対する、最近の銀行の考えをインタビューしてみました、と。
まずは最初に記事の方をお読み下さい。
読み終わりましたでしょうか？
これまでは興味深く読ませていただいたのですが、今回の記事に限っては
ちょっと納得しかねるというか、あまりにも内容的に微妙でしたので、
この記事の内容について考察してみようと思います。
築古物件投資のハードルは下がったのか？
この記事を読んでどのような感想を持ったかで、あなたが不動産投資の
基本的な考え方がまとまっているかどうか、が分かります。
如何でしたか？
このような流れですから、「ああ、そうなんだ」という感想を
持たれたあなたは理解度が不十分であることは分かると思います。（笑）
どんなブログ記事やセミナー、仲介業者さんの話でもそうですが、
「伝えられた情報を丸呑みする」のは止めて下さい。
それを続けていると、誰も騙していないのに「騙された！」と
後悔をする日が来ますから。ただ内容を漠然と理解したつもりに
なり、思い込みを植えつけてしまっているだけです。
人の教えは鵜呑みにせず、反芻して納得できる解釈がされるまでは
正しいものと思わないようにして下さい。
もちろん僕の記事も。
さて、人の言葉を疑うことができるビジネス向きのあなたは。
どうでしょう。何とも結論がはっきりしないと思いませんか？
銀行の築古物件への融資条件が緩和されているのか、それとも
これまでと変わらないのか、はっきりしない。
そう。結論には「築古物件でも、融資を受けて購入できる！」
と書いてはありますが。
今回の文章を読む限り、アベノミクスで築古物件への融資条件が
緩和されているかどうかは全く不明で、結局のところこれまで通り
物件と購入者を見て考えますよ、としか書いてません。
A銀行、B銀行、C銀行と書いてはありますが、上から順に
A「積極的にやってます！」B「条件次第です」C「駄目です」
と言っているだけ。
AとBの意見もよく考えると「条件次第」としか書いてません。
総合的に見て判断します、というのはつまり、そういうこと。
ちょっとこの記事は、何とも個人的には微妙な内容だったなと
思わざるを得ませんでした。
これまでとても面白い内容が多かっただけに、もう一歩踏み込んだ
内容の記事を書いて頂けることを期待します。
買える人はこれまでだって、築何十年だろうと築古物件を購入し、
高利回り不動産投資を達成してきました。
最近は良い物件が見つからなくなっているとは言いますが、
単純に不動産価格の上昇期待で相場が上がっていたり、
売り惜しみしているだけでしょう。
ネットで不動産情報がこれまでよりも広く出回るようになったのも
優良築古物件が少なくなった要因でもあると思います。
記事を素直に読み解くと、これまで通り不動産の積算評価、収益評価、
建物の状態、その他周囲の環境、そして自分の属性、投資実績等々を
整えれば、銀行によっては融資をしっかりだしてくれる、と。
そういう内容です。
つまり、今まで通りの考え方から何も変更する必要はありません。
築古物件を取得して高利回りを狙いたい方は、これまで通り
なるべく土地値以下を目指して物件を探すと良いでしょう。
ちょっと難儀かもしれませんが、築古物件への投資はそういうもの。
茨の道を越えればその後は楽になるというものです。
築古不動産投資の問題点
では仮に、本当に築古物件への融資姿勢が緩和され、
とても築古物件を購入しやすくなったとしたら。
それでも、僕はそれほど築古物件への投資はお勧めしません。
何故なら、金融機関は簡単に融資に対する姿勢を変えるからです。
融資を出しやすい時期もあれば途端に間口を閉めてしまうこともある。
もし一時の融資条件緩和で築古木造物件が購入できたとして、
その後クローズされてしまったらどうするか。
買える人がいなくなり、出口が無くなってしまう可能性があります。
それまでに十分収益を得られればいいのですが、何かしらの問題が
起こってしまった場合、対処ができなくなってしまう。
何とか売却できたとしても安くしか売ることができず、
せっかくの利益が大幅に減ってしまうかもしれない。
お金があまり残らないなら、リスクを背負って築古物件を
狙った意味がありませんよね。
出口がないというのは非常にリスキーな投資です。
土地値以下でリスクが完全に担保されているような優良案件ならば
ともかく、そうでない築古物件をわざわざ買うメリットがあるのか。
よほど高利回りが期待できて早期の資金回収が見込める
物件でない限り、あまり手を出したいとは思いません。
なかなか土地値以下の物件だけを買おう、というのは難しくて。
ストイックな行動力とそれに伴う強運がなくては実現できない。
築古不動産投資はそれができるという自信がある方のみ挑戦できるもの。
銀行がちょっと融資をしやすくなったからと手を出して
簡単に成功を収められるようなものではありません。
今回の楽待さんの「銀行インタビュー」を読んで、
ちょっとその気になってしまった方。
今一度、お考え直し下さいね。高利回りはとても魅力的ですが、
決して僅かな努力と妥協で実現できるものではありませんよ。
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