医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

自宅診療所の修繕計画も全て出来上がり、着工目前となりました。
が、ここで出てくるのが「カネの問題」です。

融資を受けられなければ、ここまで多くの時間と労力を費やして
作り上げたものが全て台無しになってしまいます。

僕も、融資に確約を貰っているわけではありません。金融機関が
事業計画が出来上がる前に融資の内諾をするなんてありえない話。

 

これから、どうやって融資を引き出すか、いくら引き出すべきか
を早急に対策していかなければなりません。

ここからは、税理士さんとの協力が不可欠です。最終的には数字
を出して説得力を高めなければいけませんから。

 

まずはいくら借り受けるべきか。修繕に必要な金額だけ借りれば
解決、ではありません。

事業を開始してお金が入るまでには、タイムラグが存在します。
特に保険診療では2か月以上の期間が空いてしまう。

その間の運転資金をどうするか。これが大きな問題です。職員の
給与は働いてもらっている以上、発生するんです。

雇う人間が1人、2人だったら何も悩まないのですが、10人以上と
なると2か月でも数百万円の人件費が発生しますよね。

 

かかるのは人件費だけではありません。消耗品から仕入れから、
とにかくお金がかかることだらけ。

実際にお金が入ってくるまでの隙間をどのように埋めていくかを
十分に検討をしなければいけない。手元にお金がないのであれば
融資に頼るしかありません。

また、初期の収入はまだ安定しないでしょう。認知度向上のため
広報にも多少のお金も使わなければならないでしょうから、支出
も多くなることが予想されます。

 

当初の3か月を乗り切るために、いくら必要かを厳密に計算して
おかなければなりません。

自分だけで皮算用をすると失敗しますから、ここは税理士さんの
力をお借りして進めていきます。

据置期間

どうやって融資を引き出すべきか、についてはそうした具体的な
数字が出てから検討することとなります。

まずは、返済ができるかどうかを考えます。キャッシュフローが
融資返済に十分かどうか。ただ返済できればいいわけではなく、
先々の継続性まで確認する必要があるでしょう。

 

ここで一つ、金融機関に対してある希望を出す可能性があります。

返済に据置期間を設けてもらうこと、です。

収入が確保できるのが2か月以上先になるのは分かり切った話で、
その間の返済を猶予してもらうような契約内容にできます。

賃貸マンションでも同じです。新築の場合、竣工から稼働開始後
部屋が埋まるまでは今しばらくの時間が掛かるもの。そもそも、
完成までも時間が掛かります。

元金据置を一定期間つけてもらえば、やっと完成したのに資金が
ショートしてしまった、なんて事態を防げます。というか、猶予
してもらえなければ事業のほとんどは開始直後に破綻でしょう。

 

当然金利は掛かりますし、金利分は払うように、となるのは必然
と思います。が、そんなのはたかが知れている金額。

融資金額が大きいと、なかなか手出しで返済をしていくのは困難
ですし、先々の柔軟性を失ってしまいます。

当初は稼働してみて初めて気が付いた不足物品などが多発すると
思われ、できるだけ手元に資金を残しておきたいところですから、
元本据置期間の設定はやっておくべきと考えます。

元金据置期間の設定は、オーバーローンに近いですね。金融機関
としてはオーバーローンは投資難いけれども、返済猶予であれば
稟議を通しやすい、という事でしょうか。

 

収支については、できるだけ細かい内容を事業計画書に記載した
方が良いと思います。そのためには経営のシミュレートをしない
といけません。

そこは、税理士さんの得意分野です。ただ、得手不得手があると
思われ、その分野に詳しい税理士さんを見つけておきましょう。

僕は同業者伝手（勤務先病院）に紹介をして頂きました。不動産
投資の方の税理士さんとは違った伝手で紹介して頂いています。

 

経営シミュレートをして、まあ色々と帳尻を合わせ、現実的だと
思わせるような作文をして、事業計画書をまとめれば、後は融資
を申し込むだけですね。

 

伝手を利用する

金融機関は、説得が二段階ないしは三段階になる点に注意が必要
です。

まずは担当を説得すること。担当が上司（支店長）に見せられる
案件でなければいけません。

次に、担当が上司を納得させられる内容であること。時に支店長
の権限で決済が可能だったりしますので、案件によってはここで
決着します。

金額が大きいと、本部決済が必要になるケースが多いでしょう。
本部へと稟議を出して、ゴーサインを貰えなければいけません。

 

そこでやはり強力な味方となるのが伝手です。金融機関に直接の
伝手があるのが最高で、一番無理が押し通りやすい。もっとも、
危ない橋は渡らないでしょうから合理的な内容であるのは必須。

次に、税理士や協力業者の伝手。交渉上手であったりお得意様で
あったりして、上手いこと説得をしてくれるケースがあります。

業者にしてみれば融資が通らなければせっかくのビジネスが駄目
になってしまうのですから、張り切って交渉してくれます。

後は、昔からの付き合いでしょうか。やや弱いですが、地域密着
の商売をしているとそれだけで少し融資が緩くなるのは確かです。

 

融資交渉はこれからが本番です。年度末前から少し気合を入れて
行動をしなければいけませんね。

当記事を公開した段階ではだいぶ話も進んでいて、融資の確約は
取れている段階です。あとは条件面の調節のみ。

また報告します。

 

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