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不動産投資において、アパートローンとプロパーローンは
収益不動産を購入するために受けるという意味では同じもの。
しかしその扱いは大きく違います。
アパートローンは不動産事業の素人に対して融資を出すために、
担保を極めて厳しく取ります。
プロパーローンは事業に対する投資です。事業の収益力を
期待しているため、担保についてはやや緩くなる。
この差がアパートローンとプロパーローンの最大の差であり、
何故プロパーローンを受けることを目指さなければいけないかの
理由となります。
制限が無いことがプロパーローンのメリット
アパートローンはサラリーマンなど安定した所得のある人に対して
収益不動産を購入するための資金を融資するサービス。
収益不動産の運用が多少うまくいかずとも元々の給与収入などで
返済を補填できるであろうということを期待しての融資です。
要するに未来の給与収入も担保の一部。不動産などを担保とするのと
異なりどこにも明記されたりはしませんが、実質は担保になったのと
同じと考えていいでしょう。
時々どこそこの銀行は年収の○倍まで融資をしてくれるとか
聞くと思いますが、年収ベースで担保評価を決め、それに
見合った金額まで貸そうと考えていることが分かりますね。
これが何を表しているのかといえば、アパートローンの
融資額には限界がある、ということです。
たとえ不動産評価額が売買価格を上回っていたとしても、
年収500万円のサラリーマンに10億円の融資はしません。
決して明確に教えてくれることはないでしょうが、アパートローンに
おいて年収を見て融資限度額を決定していることは明らかです。
物件がいくら良くてもアパートローンという枠組みに留まる以上、
年収から判断した総融資額を超えてはお金を出してはくれません。
それに対し、プロパーローンには基本的に限度がない。
事業に対する投資ですから、目の前の事業が成功し、融資の回収が
滞りなく終わるだろうと判断されれば金額は関係ありません。
実はちょっと大げさで、実際には金融機関の規模やそれぞれのルールで
融資限度額は決まっていますが、プロパーローンのイメージとしては
こう思っておくのがいいと思います。
アパートローンでは決して見ることのできない金額を、
プロパーローンで融資をしてもらえる可能性があります。
不動産投資の世界では1億円、2億円なんて金額はあっという間で、
建物の規模や投資地方も限定されてしまったりで、思うような
投資ができません。
担保が重視されるアパートローンでは築古物件を買おうにも
そう簡単には融資をしてもらえない。
でも、プロパーローンならそんな制限はありません。
あくまで個人の枠組みで小さくやるだけなら不必要ですが、
不動産投資は規模が大きくなるほどリスクも下がっていくもの。
リスクヘッジのためにも、また自分の理想を手にするためにも
プロパーローンを受けるための下準備をしていきたいところです。
プロパーローンは個人とは切り離されている
もう一つプロパーローンがアパートローンと異なるところは、
必ずしも個人が連帯保証人とならなくてもいいことでしょうか。
これも金融機関や案件によると思いますが、法人名義の融資は
実質個人の資産管理法人へ融資をする場合、法人の代表者が
連帯保証人となる必要があります。つまり自分ですね。
実質個人の資産管理法人への融資は個人への融資をしている
という気持ちですから、連帯保証人としておくことで逃げ道を
塞いでおこうという訳です。
金融機関の危機管理として当たり前のこと。
余談ですが、今後連帯保証人制度が禁止されたら資産管理法人への
融資が出にくくなるような気がしてしまいます。
プロパーローンでは事業さえ続く保証があれば個人がどうなっても
関係ありません。後継者や他の役員が引き継いで事業を回し、
返済してくれればいいんですから。
連帯保証人にならなくて良いなら一つ安心ですね。
またこれは生命保険も不要であるということに繋がります。
上記と同様に、個人がどうなっても関係ないからです。
ただしアパートローンと異なり団体信用生命保険が使えないことも
あるので、生命保険も入りたい場合は割高になることがあります。
また金利についても実はプロパーローンの方が高くつくことが
あります。アパートローンは担保をしっかりとっている分
金利の下げる余地が大きいのでしょうか。
全てにおいてプロパーローンがアパートローンに勝る、
とはいかないようですね。
プロパーローンを受けることを焦る必要はなし
プロパーローンについて僕が学んだことを書き連ねてみました。
といっても、教科書があるはずもなし、金融機関共通の見解が
あるのでもなし、正しいこともあれば時に当てはまらないことも
ある不確かなものではありますが。
しかも、不動産投資においてアパートローンであろうと
プロパーローンであろうと関係はなく、境も曖昧です。
自分がいち金融機関から「事業主として認められている」
かどうかなんて、投資の結果には関係ありません。
あまりこだわらず、資産と負債と担保力を見ながら
バランスを取っていればいいのではないでしょうか。
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度々すみません。
三重のしんです。
前の投稿にも少し書きましたが、アパートローンとプロパー融資の間に、公的融資なり、制度融資があります。
政策金融公庫の融資や、各都道府県の信用保証協会の保証付融資です。
地方公共団体が直接融資しているところもかつて結構ありましたし、保証協会の保証料を出してくれる所は沢山あります。
制度によっては利息もかなり安いです。
普通に事業をしている自営業者や小規模業者のほとんどは利用しています。
不動産賃貸業も当然つかえます。
今は創業支援の制度融資もたくさんあるそうです。
普通はこの段階を踏んで、優良な事業者はプロパーでも融資が付く様になります。
アパートローンから、プロパーではハードルがたかいですが、法人を作られのなら、明らかに投資ではなく事業です。
公的融資ならハードルはぐっと低くなります。