長期ローンの返済計画で間違ってもしてはいけないこと

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噂程度の話ですが、今年の夏は住宅ローンの相談で金融機関がパンクを
している、なんて話を伺いました。

パンクと言っても住宅ローンの申し込みが溢れかえっているのではなく、
返済に関しての相談を持ち掛けている利用者が急増しているからとか。

その原因はボーナスにあるとのことです。

 

経団連が5月29日に発表した大手企業の夏のボーナス調査によると、回答した
74社の従業員1人当たりのボーナスの平均は去年に比べて7万1891円増えて、
88万9046円とのことでした。

また国家公務員に支給された夏のボーナスも、管理職を除く行政職員の統計で
平均支給額は6万3400円増の58万6700円と、大幅に増えています。

にも関わらず何故、ボーナスが原因で住宅ローンの返済に支障が出ているのか。
僕にその真実を知る術はありませんが、日本経済の先行きはまだまだ平坦では
ないようです。

返済計画は慎重に。

ボーナスの支給が住宅ローン返済を脅かす

これはあくまでも推測に過ぎませんが、ここ数年間の経済状況の激変により
企業間格差が拡大しているのが原因ではないでしょうか。

全体的にみれば日本企業の業績は改善しており良い数字が出てきていますが、
逆により厳しい状況に追い込まれる企業も増えている、と。

それまでは何とかボーナスを出すことができていた企業も、消費税の増税や
景気の先行き懸念などによりお金があっても従業員の賃金として出す余裕が
なくなっているのかもしれない。

 

個人の中でも格差が拡大しているのでしょう。貰える人はしっかり貰って
いても、貰えない人はより貰えなくなっている。

中小・零細企業勤めの方にとっては厳しい夏になってしまっているのでしょう。
ある統計では40%が2014年夏のボーナス支給が無いとも報道されています。

 

そんな中、住宅ローンの返済にボーナスを組み込んでいる人が返済困難な状況
に陥ってしまっているとのこと。

給与よりも更に不確定なボーナスを長期間ローンの支払い原資として組んで
しまうその考え方自体に僕は共感できません。

が、持ち家が欲しいという強い欲求や願望と不動産会社や金融機関の巧みな
セールスがそうさせてしまうのでしょう。

 

僕は年俸制でしか働いておらず、ボーナスを受け取る気持ちを味わったことが
一度もありませんが、普段の給与よりも大きな金額を受け取れるのはさぞかし
気分が高揚することと思います。

そんな嬉しいボーナスを自動的に消滅させてしまうボーナス払いは、便利では
あろうとは思いますが金額の不安定さも含めると推奨できません。

 

まあともかく、どうも今年はそのような事情でボーナス払いが困難となり、
ローンの返済の相談を金融機関に持ちかける例が多いそうです。

あくまで噂レベルですから、信じるか信じないかはお任せします。

 

返済原資は安定したものに限る

もしこの噂が本当だとすると、今後起こってくるだろうことがあります。

それは「住宅ローンの債務不履行」です。ボーナス払いができずに金融機関へ
返済の相談を持ちかけるようなお金の管理の仕方しかできないのですから、
早晩の内に債務不履行となる可能性は高い。

するとどうなるか。そうです、市場に物件が流れてきます。

 

あまり人の不幸を喜びたくはありませんが、不動産投資家としてはこのような
任意売却物件や競売は大きなチャンス。

住宅ローンの破綻で流れてくる物件は中古分譲マンションか戸建て程度では
ありますが、最近流行の再生案件としては悪くありません。

それも多くの場合は新築で購入されているでしょうから、さほど古い物件では
ないと思われます。価格次第では非常にお買い得な物件が少なからずあるはず。

政府も中古不動産の活用を、と後押ししてくれていることですし、残念なこと
になった方の手助けを少しでもするために今から投資するための資金を集めて
おいてもいいかもしれません。

 

それにしても僕は持ち家が欲しいと全く思わないのですが、何で無理なローン
を組んでまで自宅を購入しようと思うのでしょうか。

賃貸物件が借り難くなる老後の住まいとして、との理由ならある程度は理解
できるのですが、それ以外でなぜ自宅購入を焦ってしまうのか。

ただでさえ自宅は購入した時点で総資産が目減りするというのに、ローンを
組めば資産状況は更に悪化します。

負の資産である自宅の購入は、収益不動産以上に気をつけて頂きたいものです。

 

返済は確実な計画の下することが原則

私たち不動産投資かも笑い事ではありません。

収益不動産は自宅とは異なり正の資産ですから余程収益性の低い物件を選んで
しまわない限りはそうそう破綻したりはしませんが、余裕のない返済計画を
立てていると痛い目を見ることになります。

無理に高い金利でレバレッジを高めて購入したり、早く返済を終わらせようと
し過ぎて融資期間を短くしてしまったり。

破綻の理由の半分は、融資返済計画に無理があることです。

 

足が出たら給料から支払えばいいなんて気持ちでいると、いつの間にか給与が
下がってそんな余裕は無くなっているかもしれません。

ローンを組む場合は必ず全てに余裕と自由度を持たせましょう。余裕があれば
何か問題が起こっても対処はしやすく、余剰資金は繰り上げ返済にも次の融資
の頭金にも使えます。

くれぐれも債務不履行の仲間入りだけはしないように心掛けて下さい。

 

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