不動産投資初心者の知人を仲介業者さんへ連れて行く予定の話。【2】

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不動産投資で最も緊張する瞬間は恐らく誰もが共通していて、
1棟目の物件を購入する時でしょう。

それも仲介会社さんを訪れ、話を聞き、契約を結ぶ時だと思います。

 

金融機関での融資話なんてダメであれば買えない、というだけで
実害となる損をすることはありません。

対して仲介会社さんとの契約は、今後の人生を決める
大きな転換点となり得ます。それも、良い方に転ぶか
悪い方に転ぶか分かりません。

 

僕もかつて、といってもまだ1年半前くらいですが、それを味わいました。
一番緊張したのは物件の問い合わせメールをする時で、実際に会社を
訪れ話を聞いている時はむしろ落ち着いていましたが。

まだ投資をクローズしていませんから今でもこの1棟目を購入したのは
本当に正しかったのかと自問することもあります。ただ今更悩んでも
意味はないのですぐに前向きな考えに切り替えますけどね。

 

不動産投資初心者の知人を仲介業者さん元へ連れて行く予定と
いうことで、自分のレベルアップのためにも完全武装をし、
話に付き添おうと考えています。

ということで、何となく見えてきた理想物件の全体像を
記事にまとめることで具体的に肉付けしていきます。

悩む猫

1棟目購入時にもっとも重視すべきこと

1棟目の収益不動産を購入するにあたり、絶対に考えておかねば
ならない要件が一つあります。

それは借り換えです。

 

中長期的に見てレバレッジを掛けた投資が
うまくいくかどうかを決定付けるのは金利。

資金調達コストの引き下げが投資の成否を左右する。
そこで躓かないようにスタート前より準備しておくことは
非常に重要であると僕は考えています。

 

不動産事業主として実績があり、十分なキャッシュフローを
得られる体制が構築されていて、金融機関からの信用が高いなら
この点を重視しすぎる必要はありません。

信用が高いと無理な融資も通してくれることもあるし、
どうしても融資がつかない場合もキャッシュフローを貯め、
現金を盾にごり押しすることも可能。

 

しかし不動産投資初心者で一般的なサラリーマンの場合、
どちらもありません。そしてそれは2,3年では手に入れられない。

最初に十分な低金利で借りることができたならばいいのですが、
不動産投資初心者が必ずしも実現できるとも限らない。

1棟目に数年以内に借り換えをすることが不可能な場合。
当初の高金利を支払い続けなければいけなくなります。
下手をすると売却をするまでずっと。

 

元利金等返済の場合、支払い当初は利払い分が多くなっており、
金利が高いといつまで経っても元本が減りません。

減価償却は進んでも融資残高が減らないと、いつしか不動産の
評価額が融資残高を下回り、不良債権化してしまうかもしれない。
借り換えが難しいような案件であれば尚更です。

それは出口を失うことに繋がり、不動産投資において考えられる中で
最悪の事態の一つと言っていいでしょう。

 

借り換えに困難の伴わない物件を購入すること。
1棟目のRCマンションをを購入する際には実に
重視しなければならない条件だと考えています。

 

借り替えやすい物件とは

さて、その借り換えやすい物件の条件とは何か、ですが。

これは物件そのものだけでなく、自分自身の環境まで
しっかりと見ておかなければいけません。

 

まず、当初の借入先以外に借り換え候補の金融機関が
存在するかどうか。

自分の住所の近隣、実家の近隣、物件の近隣、会社の近隣などに
借り換えを受け入れてくれそうな金融機関があるか?

知人の場合、これについてはある程度期待が持てそうな
地銀が存在しましたので、住所ないしは実家の近隣で
物件を探せば問題がなさそうです。

その地銀とは親の代からの付き合いがあるそうですから
尚更条件が良い。

これで、購入物件の所在地は確定しました。

 

次に物件の築年数。築浅を狙い過ぎると収益性が悪くなり、
築古になると借り換えで困ることになる。

借り換え後のキャッシュフローのことを考慮すると、
せめて借り換え時に25年で組める程度の余裕は欲しい。

購入後2,3年で借り換えを材料に金利交渉を迫りたいので、
RCマンションなら築17年~20年がベターのように思えます。

 

そして当然ながら、担保評価と収益性
これに関しては実物を見て考える他ありません。

土地が強い物件では予算を考えると規模が小さく
なってしまい、スケールメリットが活かせない。

建物が大きいと土地の評価額が低く、担保力が低くなる。

ちょうどいいバランスの物件が欲しいところですが、
そう都合の良い物件を提案してもらえるかどうか。

 

あとは細かい条件付けになってくるので省略しますが、
まずは借り換えで躓くことのない物件を選ぶ、というのが
大事なことだろうと。

そのために、少しでも上記の条件に近い、もしくは全てを
満たした物件を選択することをアドバイスしようと思います。

すぐ購入するかはまだ分かりませんので、結果がいつ出るかは
不明です。もっと煮詰められればまた報告します。

 

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