いつも応援ありがとうございます。
不動産投資は経営的な側面が大きいとは誰もが言い続けていることで、
僕も強く賛成します。
インカムゲインが得られない不動産投資は投機、ギャンブルと大差ない。
取引自体に大きな手間とコストが掛かるのだから、そもそも割に合わない
と個人的には思うのですが、それでも今だにキャピタルゲインを得ることが
不動産を購入する動機になっている人がいる。
都心のマンションなんか、なんであんなに売れるのでしょうか。
いくら一等地であっても、土地すら無い区分マンションが中古で高く売れる
とはちょっと想像がつかないのですが。
お金持ちにしか知ることのできない事情でもあるのかもしれません。
収入が強烈に多くて節税余地が有り余っている方が購入しているのだと
勝手に推測していますが、どんな理由であろうとお金のある人間がお金を
使うのは好ましいことですので、どんどん購入して頂きたいものです。
しかし、私たち庶民の層に開放された不動産投資市場は、そんな訳には
いきません。節税するほどの収入もありませんし、余分な維持費を払う
余裕なんてどこにもない。
初めて自動車を買おうとディーラーを訪れた大学生が、広告で提示された
表面的な金額以外に様々な費用、維持費が掛かることに驚き落胆するように
不動産投資に掛かるお金に悩まされていることは少なくないでしょう。
そこをうまいことやりくりしてこその不動産投資。これこそが不動産投資は
投資でなく経営であると言われる所以です。
それは実に正しいし、反論する余地はありません。
ありませんが、僕は加えて不動産投資は投資であることを忘れてはいけない、
とも考えています。このスタンスは以前となんら変わらず。
特にこの先の日本がどうなっていくかを考えると尚更、投資家としての
立ち回りが大切なのではないか。そう思えてなりません。
潜在能力の高低を見抜く
投資家の視点とは、「先を読む力」にその真髄があります。
いかに将来有望な案件を見つけ、いち早くそこへ投資をするか。
株式投資は、将来株価が上がりそうな企業の株を購入することが本来の
あり方であることに意義はないかと思います。それは即ち、その業界が、
企業が伸びていくだろうとの予測から。
企業の業績が伸び、そこへ更なる投資が集まるだろうことを期待して
誰よりも先に株を買い、企業の資金集めに協力するのが「投資」です。
経営者としての立場にいるだけではこれはできません。
経営者視点は保守的になってしまうもの。安定が第一です。
現在の事業がうまくいっているのなら、それを崩してしまう恐れのある
行動はなるべくであれば避けるのが普通。
例えば空室だらけのアパートやマンションを買い付けるなんて不確実な
ことは愚の骨頂と言われても反論できません。
より安定した経営を求め、都市部の駅前で地価が下がりにくい物件や
既に満室で築浅の物件を購入対象として検討することになります。
先々に不動産価格の値上がりを強く予想して購入であれば投資と言っても
悪くはありませんが、それはキャピタルゲインを狙ったものであり、
冒頭でも書いたように投機的となってしまう。
そうではなく、今は目立たなくて安いけれども成長余地があり、将来的に
良い業績を残してくれる案件へ投資をする。
真の「投資」とはそういうものではないでしょうか。
ただ、それには「今は」あまり良い結果を残すことができていない案件へ
投資をすることが定石になります。
既に良い業績を上げている案件に投資をして利益を上げられるのは、
元から資金が潤沢であり資金調達コストを極端に低下させることが
できる場合に限られる。
前述の「都心マンションを買い漁る高所得者」たちの理屈です。
私たち一般庶民はそうではありませんから、そのような案件に投資をしても
全く利益を上げることができません。
つまり、多少のリスクを背負ってでも「成長株」に手を出さざるを得ない。
その中には経営者としての視点からは触ってはいけない案件が数多く含まれます。
僕が言う「投資家目線を持つ必要性」はそういうことです。
投資家としてのステージも高めるべき
今後しばらくは特に、利回りは低下したままでしょう。
それは不動産市場が活況となっており、成長のための良い地盤ができあがりつつ
ある証拠でもあるのですが、成長する物件を探し当てることが難しくなっている
ことでもあります。
デフレ一辺倒の時代は逆に言えば暴落することはなく、一定のデフレ率を試算に
含めればどんな物件であっても何とかなりました。
経営者目線で考えるだけでも何とかなってしまった時代です。
ある意味、良い時代でしたね。
しかし残念なことにそんな時代は終焉を迎えてしまいました。
2014年を迎えて早半年が過ぎますが、消費税を増税しようが何しようが自民党、
安倍政権は高い支持率を維持しています。
それは経済も信任を得て、報道がどうあれ景況感は確実に改善していることの
現れといって間違いないでしょう。
今の流れは止まりそうにありません。
であれば、それなりの対応を私たちもしなければいけない。
それが僕は、不動産賃貸事業者も投資家目線を取り入れなければいけないことで
あると確信しています。
金融・経済に疎いと自覚のある方は、今すぐに勉強を始めて下さい。
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