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不動産投資においては、規模を拡大することは稼ぐために必要というよりも、
安定した経営を続けていくために必要なことであったりします。
戸数が増えれば増えるほど、全体に対する一戸あたりの収益割合は低くなり、
偶然複数戸の退去が重なった時などに強くなります。
10戸中3～4戸一斉退去することはあっても、100戸中30～40戸一斉退去する
可能性は極めて低いといって良いでしょう。
付帯設備の故障などでも同じことが言えますね。
また、余剰資金の蓄積が速くなります。余剰資金が多ければ多いほど予期せぬ
経費の発生に強くなりますし、余剰資金を返済原資に回しやすくなる。
最強の武器である現金の貯蓄速度を加速させることは、安定経営を目指して
いる私たちには必須事項。
高い利回りを追い求めるのもそこに理由があります。
不動産投資に一度手をつけたらそう簡単に抜け出すことができなくなるのは、
安定経営を達成するまで規模を拡大するにはそれなりに時間が掛かるからです。
最初の1棟目は始まりに過ぎません。
目一杯までの一発勝負は避けたい
もう一歩踏み込んで考えると、1棟目を取得する時点で次を考えておかなければ
ならないことに辿り着きます。
現金で一つひとつ地道に買い集めていこうとの考えはそういた意味では実に
完璧な戦略。次どころか、その次をどうするかまで完全に筋道が立っている。
時間は掛かるものの、戦略面で異論を挟む余地はありません。
この場合、1戸しかないものが1戸空室となって空室率100%であったとしても
維持費は極めて低いのでそう簡単に破綻に追い込まれることもないですし。
ただ、僕も含めて多くの方はそこまでゆっくりと構えていられないことも多い
でしょう。僕のように現実問題として時間や年月が限られていることもあれば
少しでも早期にリタイアを実現したいからという方もいるはず。
その場合はどうしても融資を受けて収益不動産を買い進めていくことになる。
逆の視点から考えると、十分な規模の拡大が成される前に融資が受けられなく
なるような投資をしてしまうと、いつまで経っても安定経営に辿り着かず、
ジリ貧となる可能性が高いことになります。
この事態は絶対に避けなければいけない。
さて、本題です。
確かメルマガで配布しているレポートに書いたと思うのですが、サラリーマン
としての属性を活かしてアパートローンを組む場合、いきなり融資枠限界まで
借りて大きな物件を購入することは推奨していません。
なるべくであれば2棟目で1棟目の問題点を補えるように、レバレッジを限度の
半分程度に抑えた方がよい、と考えています。
1棟目がよほどすばらしい物件で、属性に頼らずに物件の収益力だけで融資を
引き出すことができるならば、尚且つ積算評価も高くあらゆる金融機関から
債務超過と評価がされる要素のないならばともかく。
利回りが低下を続け、優良な収益不動産の供給不足となっている昨今、それ程
の条件が整うことは稀です。時には多少属性を利用して攻めなければならない
ことも考えられること。
そんな時、金融機関がサラリーマン不動産投資家を見る際には分相応であるか
どうかという視点があることを忘れてはなりません。
属性が高い人は買ってはいけない物件が買えてしまうから危険であるとの話は
よくされているのをご存知かと思います。これには僕も同感です。
が、これは属性が高い人に限らず。自分の属性で購入できるギリギリの物件を
取得しようとしてしまうと、誰にでも起こりうる事態。
1棟目の物件探しをする際は、いくらくらいまでの収益不動産であれば2棟目の
融資の足枷にならないかを常に頭に置いておく必要があります。
低レバレッジ投資のメリットは繰上げの効果の高さにあり
加えて、レバレッジを低く抑えることの利点。それは繰り上げ返済のしやすさ
にあります。
繰り上げ返済は、得られたキャッシュフローや給与収入で得られた貯蓄を原資
として融資残高を減らし、月々の返済額を抑える、最終的な利払いを抑えると
いった効果を期待するもの。
繰り上げ返済は安定経営に繋がるひとつの手段です。
非常に利回りが高く潤沢にキャッシュフローが得られる経営体制になっている
ならばいいのですが、それは既に安定経営が成立していることが前提。
まだ安定経営が得られていない時に繰り上げ返済をしたい場合、その原資は
どうしても給与収入からの自己資金注入となる。
その際に自分の給与額と比べて融資総額が大きすぎると、いくら我慢してお金
を貯め、繰上げ返済をしようとも焼け石に水となってしまいます。
レバレッジを抑えておけば給与を利用した繰上げ返済の効果は高まり、リスク
の低減、安定経営の促進に繋げられる。
低レバレッジ投資の大きなメリットと言っていいでしょう。
2棟目を購入する前提で動いていても実は1棟目の評価が良くなくて融資をして
もらえなかった、なんて事態も給与から繰り上げ返済を行って債務バランスの
是正をすれば解決させられます。
レバレッジを低く抑えることは、次の1棟に繋げるために重要なことなんです。
次を見据えて行動をする
ハイレバレッジの投資には夢はありますが、所詮は夢。
ギャンブル的な要素が強くなっていってしまう。やり直しも実にしにくい。
不動産投資は夢と現実を繋ぐ架け橋であり、手段です。不動産投資そのものを
夢としていてはどこに現実を見ればいいのか分からなくなってしまう。
特に利回りが低くなっている今は尚更、ハイレバレッジには頼れません。
規模を大きくするために、将来の安定経営を得るために。敢えて当初は規模を
小さく、我慢する勇気も必要です。
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