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おまかせ不動産投資も、慣れてきてしまうと気が緩んでしまったり
して。うっかりなミスをやらかしてしまう可能性がありますので、
注意しなければいけません。
基本スタイルはとりあえず面倒な事（自分でやらなくてもいい仕事）
は全てプロに任せてしまい、自分は自分しかできない仕事をこなし
最終的な収益率を高める、というもの。
とにかく、不動産投資については経費削減よりも経営効率の向上を
目指し、経費削減による収入の落ち込み以上に利益率を高めるのを
目標としています。
管理や税理・会計などに卓越しており、自分で十分な内容の仕事を
こなせるのであれば、この理論はかえって効率が悪くなります。
あくまでも不動産賃貸事業の素人が、安定して高い成績を残すには
どうすべきか、を第一に考えた戦略。素人だからこそ、下手に自分
で経費削減をしようとすると大きく利益率を落とすものなので。
しっかりとしたパートナーを見つけて、経営に助力を得られれば、
相当に安定した経営ができます。僕は収益不動産購入後、5年以上
経過しても素人のままですけれども、累計した利益は相当なもの。
今後も、良い関係が維持できる限りは現状の素晴らしいパートナー
とともに収益不動産の保有を継続したいと思っています。
プロの仕事のおかげで、僕は不動産投資に関してあまりすることが
ありません。一番の仕事は3か月に一度の書類整理。それも1時間も
あれば終わる程度の作業量で、面倒といいながらもすぐ終わります。
妻に任せている部分もあるので更に手間は少なく。今後は更に妻に
お願いするところは増える予定で、僕はその分だけ自分だけにしか
できない仕事、医師としての仕事に集中できるのですが。
それでも、不動産投資においてこれだけは自分でやる、という部分
があります。
それは、メールによる意思疎通と書類の確認です。
ここの手を抜いてしまうと、痛い目に遭う可能性があります。これ
ばかりは最も詳しい人間、つまり収益不動産の所有者たる自分自身
がやるべきである、と僕は考えています。
自分でできるうちは自分で
収益不動産の管理が組織立てて役割分担して行えているのであれば、
役割ごとに他人へ指示して、極限まで自分の仕事を削っても良いと
思います。
が、大半の方はそこまでなかなか辿り着かないでしょう。よっぽど
大規模に成功しない限り、そんな人を雇う余裕はありません。
そもそも、それは僕のいうおまかせ不動産投資よりも更にコストを
掛けて経営している訳で。ある意味不動産投資の究極型ともいえる
状況。
そんな特殊な状況はさておきましょう。
そうでない、普通の個人投資家レベルの話では。所有する不動産の
歴史や内情を最も詳しく把握しているのは、意を決して購入に踏み
切った経験のある自分自身に他なりません。
その後も、恐る恐る、不安を感じながらパートナーと相談をしつつ
丁寧に経営してきた経験と記憶は、想像以上に深く不動産に対する
理解を深めます。
そうした経験を持たない人間に、いきなりメールのやり取りや書類
の確認を放り投げたりはしないが無難でしょう。確実に見落としや
手違いが発生します。
自分でさえ、慣れてしまって雑な処理をしてしまうと簡単に間違い
を起こしてしまうもの。
僕も最近見逃してもおかしくないミスをかろうじて発見し、事なき
を得ました。管理会社から送られてきた収支明細をざっと確認して
いたら、見慣れない「水道料金」の文字がたまたま目についた。
それも、6万円以上のあり得ない数字。共用部の水道代なんてほぼ
発生しない物件でしたので、明らかに誤りです。管理会社に確認を
したところ、修繕費の間違いであった、と。
僕が見逃しても税理士さんが気が付いてくれたかもしれませんが、
より分かりにくい間違いであったらずっと気が付かずにいた可能性
も否定できません。
ちょっとしたミスが結構な金額の減収、損失に繋がります。あまり
無駄という言葉を使いたくないのですが、ケアレスミスによる減収
は明らかに経営にとって無駄です。
おまかせ不動産投資も慣れてくると定時のやりとりで殆どの仕事が
終わってしまうため、漫然と流して仕事をしてしまいたくなります
けれども。
経営者としてそこはぐっと我慢し、ミスの少ない体制を構築、利益
を取りこぼさないような経営を心掛けて下さい。
その為には、自分自身を引き締めるのが一番効果的です。
配偶者教育の重要性
不動産投資よりも効率が高く、利益も大きい仕事を自分が手掛ける
ようになったら、上手く後進を育てて（大概は配偶者と思いますが）
いくのが重要になります。
せっかく構築した、収入の柱である不動産投資のパフォーマンスを
落としてしまうのは勿体ないし、かといって新たに手を付け始めた
仕事がうまくいかないのはもっと困ります。
教育は非常に価値のある仕事ですから、経営者を名乗るなら苦手だ
と言わずに頑張りましょう。
ここまで来ると、配偶者との関係性がより重要になります。協力を
当初からしてもらってきたのと、自分ひとりの判断でやってきたの
とでは大きな開きが出ますから。
配偶者とできる限り経験と記憶を共有していくことをお勧めします。
収益不動産を購入するまでには、必ず理解と協力の意思を得ておく
こと。
次のステップに進む際に、感謝のできる存在が傍にいるかいないか
で、最終的な結果が間逆になる可能性を十分ご承知下さい。
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