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時々、不動産投資で一番稼げるのは最初の一年目で、その後は家賃の下落などで
収入が少なくなっていくから気をつけなさい、という話を聞きます。
これ、本当でしょうか？
個人的な経験からいうと、全然そのようなことがないのですが。むしろ購入当初
は様々な税金、経費、修繕費が掛かるため、お金を残すのが大変であったと感じ
ています。
それが一段落してからは軌道に乗り、経費は少なく収入は安定しています。
長期的に見て経年劣化による家賃の下落が起こることは当然のこと。それは購入
をする時点で計算にいれておくものですので、驚くことではありません。
予想外に賃料が大きく下落する可能性はありますが、それはもはや自分の評価が
間違っていたのだと反省するしかない。
なぜ、不動産投資では購入初年度が一番稼げると言われるのか。自分の経験から
その理由を推測し、対策を練ってみようと思います。
僕の場合。
僕自身の経験としては前述のように購入初年度が稼ぎが多かったとは思いません。
これは、僕がガラガラ物件を好んで購入しているためであることに一因があるの
ではないかと感じる部分があります。
ガラガラ物件とはいっても期間限定で家賃保障をつけていただいていますので、
購入当初から満室の家賃収入を頂いています。
ただ、全室空室だったわけではありません。少数ですがそのまま入居を続ける方
がいらっしゃいました。
大規模修繕工事に加え空室である部分をリフォームするところまで費用を売主側
に持っていただく契約でしたので、本当のところは全室空室であったら良かった
のにと当初から思っていました。
その考えは1棟目を購入後、数ヶ月の時間が過ぎるとともに強まっていきました。
売買を越えて残るとはいっても、やはりなんだかんだで退去されるんですよね。
理由はさまざまでしょうが、自分のところは古いままで周りの部屋だけきれいに
なっていく様子を見れば、僕だって引越しをしたくなります。
退去予定のなかった部屋に関してはこちら持ちでリフォームし、空室保障も付く
ことはありませんから修繕費用と空室分の損失が発生します。
これが結構痛い。
元々が20年程度前の部屋ですから。今風にリフォームをするだけで、結構な費用
が掛かります。
僕の考えとして最低限のリフォームをして低価格で貸し出すより全体のバランス
をとって十分きれいにして価値を少しでも高めておきたいとの思いがありました
から、しっかり予算を計上して他と同程度にして頂きました。
管理会社さんとしても、一つ古い部屋があるよりもしっかりとリフォームをして
おいて欲しいとのことでしたので、そこも尊重して。
一部屋20万円代で終わりましたから、今思うとさほど大した額ではなかったなと
いったところですが、まだ購入したばかりで資金が少なく、先の見通しも不透明
な時期としては結構衝撃的でした。
そこに加えて、テナントの防火窓の修理やら給湯器の交換やらが発生して、何か
が起こるたびに結構な金額が必要となったものですから。
ほぼ満室の家賃を得ていたにも関わらず、利益としては想定よりも少なくなって
いたな、と思うのが初年度を終えた実感でした。
ちなみに2棟目を購入した時も同じ感じです。今年の半分まではそれを引きずって
いましたから、今になってようやく収入が増えてきたな、と実感しています。
満室物件は「最初が最高の状態」なのが気の緩みのもと/h2>
要するに初年度が一番収入が多く感じるというのは、多くの方が満室物件を好み
購入をされているからでないかな、と。
満室物件を購入すれば購入当初より最大利益を得ることができます。しかも多額
の初期費用が購入に掛かっていますから、大きな利益を得ていても納税額は安く
済みます。むしろ還付を受けられる方も多いのではないでしょうか。
収入を多く、税額を少なくという、まさに最大限の収益性が得られています。
ここでうっかりお金を使ってしまった方が、地獄を見る羽目になる、と。満室と
いうことは逆に、退去リスクが最大であるということ。
退去が発生すれば多額のリフォーム費用が掛かります。これは当時の僕と同じく
痛んだ内装を徹底的に整えるとなれば大きな金額が必要です。
給湯器などの付帯設備が壊れるリスクは満室であろうとなかろと変わりません。
中古物件では購入後短期間でも退去以外で修繕費用を要する可能性は高い。
加えて退去すれば今まで得ていたよりも家賃は少なくなり。またそこに追い討ち
を掛けるように固定資産税納税通知が来る、と。
満室物件を購入することが悪いとは言いませんが、不動産投資初心者が安心感を
求めて満室物件を購入してしまうと購入当初の収入の多さに心が緩んでしまい、
その後の負担を甘く見てしまうことがあるのではないかと思います。
満室であるということはその分だけ経費支出の発生率が高いということ、そして
翌年以降は税金も相当額を納めることになることを当初より覚悟しておき、予算
として事前に計上しておけば怖いものはありません。
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