デフレとインフレの狭間を迎えた今、今後の不動産投資の主流はどうなる?【1】

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いつも応援ありがとうございます。



 

最近は本当に不動産投資をしたいという人が増えているようで。
不動産業者は嬉しい悲鳴を上げています。

僕のところにもちょくちょくご相談のメールが来ていまして、
大変ありがたいことです。

 

多少悪い条件の物件であっても飛ぶように売れていて、
普通にやっていたら「優良物件」を見つけることは
極めて難しくなってきています。

インターネットを眺めていても、以前の購入可否ラインを
維持しているとちょっと買いにくいものばかり。

ちっとも収益不動産が購入できない現状、徐々にそのラインを
引き下げて購入をされる方が増えてきて、更に条件が悪く、
利回りが低下していきます。

特にRCマンションを欲しいと思っている人にとっては
厳しい時代が近づいているように思えます。

 

元々、不動産投資なんてお金を持っている人間が行うもの。
その中でもRCマンションなんて最も高額なものです。

資本が少ない一介のサラリーマンがRCマンション1棟丸ごと
購入できていたのが異常だったというのが本来で。

そろそろ潮目が変わってきたかな、と感じるのはきっと
気のせいではないでしょう。

まだ間に合うかな、とは思いますけどね。ただ、いつまでが
「間に合っていた」かを判断するのは極めて難しいところです。

これからどうなっていくのか。楽しみでもあり、不安でもあります。

デフレとインフレの谷間のフルローン、オーバーローン

一般的なサラリーマンが1棟RCマンションを購入するには、
どうしてもフルローン、またはオーバーローンに頼らざるを
得ないのが実情です。

不動産投資のために1500万円、2000万円もの金額をポンと
出せる人は殆どいないのではないでしょうか?

ここ数年のサラリーマンの不動産投資ブームを支えていたのは、
金融機関による収益不動産への投資によるもの、と言っても
過言ではありません。

私たち不動産投資家は、その間でお零れを頂いている、と。

 

今後は順調に行けば不動産価格の上昇が見込まれますから、
金融機関の収益不動産への投資は続くことでしょう。

異次元の金融緩和も続いていますので、金融機関としては
安全資産である不動産への投資を強化してくるでしょう。

今後、金融機関の収益不動産への融資姿勢はより積極的に
なってくるだろうと思われます。

 

ただし、それが必ずしも不動産投資をこれから始める人にとって、
1棟RCマンションが欲しい人にとって有利になるとは限らない、
と僕は考えています。

どちらかというと、来年後半以降、デフレとインフレの谷間に
挟まれ、将来的に苦しい思いをする個人不動産投資家が
増えるのではないか、という気がしてなりません。

そしてそれは、収益不動産が欲しいがために悪条件を妥協して
フルローン、オーバーローンで1棟RCマンションを購入した
一般的サラリーマンに集中するのではなかろうか、と。

 

バブルが起こると投資が変わる

その予感には明確な根拠があります。

インフレ期待とフルローン、オーバーローンの誘惑がリスクを覆い隠し、
バブルを生み出してしまうだろうからです。

 

そもそもこれまでフルローン、オーバーローンによる不動産投資が
何故成立していたかというと、高い利回りが前提にあるため。

微妙なデフレ不況にあった日本では家賃の低下よりも不動産価格の
低下の方が大きかったので、ここ最近の収益不動産は安定して
高い利回りを得られていました。

 

インフレに転じると、家賃の上昇よりも先に不動産価格へと
反映されてしまうのは確実。本来の「投資」へと近づくのは明白。

利回りが低下したから入居率が良くなるなんてこともなく。

 

不動産価格が上昇することで資産総額としては増えたとしても
それは税金の増加が伴い、経営としてはより厳しくなる。

フルローンで返済額も多く、運転資金が枯渇してしまったら詰みです。

任意売却や競売になったら高く売る余裕もなく、せっかく騰がった
資産価値も台無しです。

 

このパターンにハマってしまうサラリーマンが今後増えてしまうのでは
ないかな、というのが僕の一つの予測です。

住宅ローンもフルローン化するようですし、既に資産を持っている
人間としては良い買い場が来る、とも言えますが……。

 

フルローンはこれまで以上に慎重に

もうこれからは1棟RCマンションをフルローンで買ってはいけない、
と言いたいのではありません。

条件が合うならむしろ推奨をしたいくらいです。

ただ、今後はその条件が折り合うのは徐々に厳しくなっていくだろう、
ということと、なかなか購入できないからといって基準を下げてしまうと
恐ろしい未来が待っているだろう、と警鐘を鳴らしているだけですので。

十分な利回りで自己資金の消費なく購入できるのであれば、
すぐにでも行動を起こすべきでしょう。

 

しかし、フルローンによる購入一本で方針を絞ってしまうと、
チャンスに巡り合えず時間だけ過ぎてしまうことになりかねない
投資難民がたくさん出てくると思われます。

戦争や災害で難民となってしまったのとは異なり、そのまま黙っていても
誰も決して助けに来てくれたりはしません。

いえ、本当の難民ですら黙っていては助けてもらえないんです。

 

では、どうすればいいのか?

今後の不動産投資の心構えとしても必須な事柄があると
僕は考えています。

続く予定です。

 

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