医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

2014年の業績はいかがでしたでしょうか？

僕のところはただいま会計処理をしていただいている真っ最中ですので、
まだ今期の業績がどうであったかの詳細は出ていません。

人の収支報告なんて話をされても面白くないでしょうから具体的な数字
を公開することはしませんが、何か変わったことがあったら報告させて
頂こうかなと思います。

 

さて、実際にきりのきの業績がどうかというと、以前もお話しした通り
今年は赤字申告となります。

1年目（2012年5月〜）は赤字にて還付申告。この年はRCマンションを
購入した年ですから当然です。

2年目（2013年）はプラスマイナスゼロ。2棟目を購入しているので本来
赤字になるところですが、収入もかなり良かったためトントンでした。
実際は土地分の利払いを失っていますが。

さて3年目となる2014年。3年目というと正念場で黒字を目指したかった
ところでしたが、当初の予定は残念ながら前述の通り赤字申告予想です。

入居状況は悪くなかったのに原因は何であったか。考察を含め、記事に
まとめていこうと思います。

経費の多かった2014年

実のところ、2014年の赤字は必然でした。というのも、2棟目取得後に
大きく発生するはずの経費が、年を越してしまったからです。

 

まずは不動産取得税。忘れた頃にやってくる不動産取得税ですが、納税
通知が物件を取得して約8ヶ月経過した、2014年2月に届きました。

不動産取得税だけで300万円以上の租税公課が2014年分として発生して
いることになります。これだけで相当な減益。

 

加えて、色々と修繕しました。

購入時より空室であったところは内装も修繕をしてもらうところまでの
契約でしたので綺麗にされていたのですが、購入後に退去された部屋に
ついてはこちらで行う形です。

また元々空室であったところには家賃保障がついており、どうせ翌年の
3月になるまでは埋まらないことは明らかでした。たくさん空室があり、
埋まるのは条件の良いそちらからなのは間違いなく。

2013年の段階ではリフォームもせずに放置していたんですね。年明けて
から考えよう、と。

ですので、2014年に入ってからいくつかの部屋をまとめてリフォームを
しています。これだけで150万円ほど掛かっています。

 

他にもサイクルポートをつけたのも今年に入ってからですし、自動ドア
を丸ごと交換したり、街灯を修理したりと、2013年に行った大規模修繕
工事（売主もち）とは別に2014年中に多くの修繕を行いました。

この辺の想定内といえば想定内の支出（一部は狙って行ったもの）が、
2014年内に固まってしまったのですね。

 

更に言えば3月～4月に掛けての繁盛期に20室以上の入居をつけて頂いて
います。その内、前述の自分でリフォームした部屋についての広告費は
こちらもちです（家賃保障付きの部屋は売主もち）。

そこでも結構な金額の広告費をまとめて支出しています。

 

その他、エアコンが何台か壊れて交換したり（これは今後も続くことが
予想されます）、そういえばポンプも交換しましたね。これも100万円。

このようにひたすら、2014年は2棟目の購入後の修繕にお金を要した為、
経費が莫大になってしまった、と。

1棟目でも給湯器の交換など細々とした修繕が多くありました。たっぷり
お金を掛けた分、今後はしばらく落ち着いているとは思います。

 

こんな事情で、2014年は赤字決算予想となっています。

 

税理士さんからの提案に変化

ということで税理士さんとしては大きな赤字を計上して、所得税還付額
を多めにしようと考えていたようですが。

2014年末になって、ちょっと方向性が変わったかもしれません。

 

というのも、30万円以下の修繕費も可能な限り資産計上したいとの相談
をされたんです。

恐らく、赤字幅が予想より縮小しているためではないかと。第3の事業の
収入が僕の想定以上に多くなりましたので中間報告辞と事情が変わった
可能性が高い。

中間決算の予想赤字額からするとトントンまでいくとは考え難いような
気がするのですが、一括償却よりも資産計上した方が良いと考えている
のは事実の様子。

 

果たして最終的にどのような数字が出てくるかは待つしかありませんが、
資産計上が優先される状況は悪くはありません。

先延ばしすればその分だけ先々の「所得税率が高い部分」が節税される
ことになりますから。

大きく赤字を出すと翌年の住民税も払いが減りますので、それはそれで
助かりますが、資金に余裕があるならば将来の節税に備える方が得です。
バランスシート上も損益通算上も、資産計上をした方が良くなりがち。

一括償却のメリットは短期キャッシュフローの改善。現金に余裕がある
なら、資産計上を積極的に行うのは長期的に有利です。

 

その辺りの細かいことは、当然ながら僕が悩むよりもまず税理士さんの
意見を聞くことをはじめとするのが一番ですね。

どのような決算書が出来上がるか。不安と期待が入り混じります。

 

ご挨拶。今年もありがとうございました。

最後になりましたが、今年の更新はこれにておしまいとなります。

一年間ありがとうございました。

2015年も引き続き記事を書き続けていきますので、今後ともご愛顧の程
宜しくお願い申し上げます。

 

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