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僕が不動産投資をスタートして、もうすぐ丸4年が経過しようとしています。
月日が経つのは速いもの。まだ1歳だった長男も来年から小学生です。初めて
緒方さんとお会いした頃はまだベビーカーに乗ってばかりだったのが、今や
妹と遊んであげられるくらいに成長し。
その分だけ僕も歳を重ねた訳で、まだやりたい事、やらなければならない事
が山積みの中、優先順位を決めながら手際良くこなしていかなければならぬ
と気を引き締めるばかり。
4年も経つと、不動産投資家としては忘れてはいけないポイントがあります。
建物の老朽化、です。
元々が中古不動産ですから、4年程度で大きな変化があったりはしません。
賃料も購入当初とさして下がらず、見た目も著変なし。
しかし、内部の侵食は徐々に進むもので。1棟目に購入した物件が、老朽化
による漏水事故を起こしたのは記憶に新しい。
築年数で見直してみると、当時はまだ大丈夫だ、と思っていたのがそろそろ
古くなってきたなろ感想が変わってきます。
その印象は、いざ売却しようと思った時に書いて側が感じる感想そのまま。
4年を経過する頃。それは、今後所有を続けるか、それとも売却を予定する
べきかを判断しなければいけないタイミング、です。
4年経過は重要地点
何故4年かというと、いくつかの理由があります。
まずは税制面。売却益に対する課税が、5年を境に大きく差が開くためです。
短期譲渡税の税率が約40%に対して、長期譲渡税は約20%。あまりに大きな差
があり、売却益が出ない状況の売りであるならばともかく、普通は5年未満
の短期譲渡は検討すらしないのが一般的。
4年を過ぎると、残り1年。不動産は株と違って、売りたいと思ったらすぐに
売れるとは限りません。ましてや、高く売りたいと思ったらそれなりの時間
を必要とします。
1年後くらいであれば市場の想定もできなくもありませんし、建物の修繕具合
や家賃動向、空室率は概ね推測できるでしょう。
このまま賃貸業として利益を確保できるのか、それとも売却して次の物件へ
乗換えを検討した方が良いのか。1年間掛けてじっくりと検討し、今後の方針
を見定めておくのは悪くないと思っています。
次に、今後発生するであろう修繕費用の点検時期であるため。
購入当初、大規模修繕工事がいつ行われたとか、次はいつ頃行うべきか等を
チェックされたことと思います。
そこから、次の大規模修繕工事がいつになるだろうかは推測がつくはずで。
購入から4年も経過していれば、より明確にできるでしょう。
大規模修繕工事を自分でやるかどうかは、かなりの悩みどころです。基本的
に大規模修繕に必要な費用は購入当初より積み立てているはずですからお金
に困るケースは想定しません。
もし大規模修繕工事の費用が手元に無かったら、完全なる経営ミスです。
お金はある。しかし実際に修繕工事をするべきかどうかというと、コツコツ
と積み上げてきた利益を大きく失ってしまいますから、大変悩みます。
修繕前に売ってしまった方が、手元に残るお金は多くなるかもしれません。
大規模修繕工事のみならず、エレベーターの換装であるとか、水道ポンプの
交換なんかも要チェックです。
特にエレベーターはお金が掛かります。最低500万円から、といった感じで、
やるべきかやらざるべきかを悩むくらいなら売却してしまうのは正しい選択
ではないでしょうか。
3つ目、地域の活発度の変化が肌身で理解できただろう時期のため。
特に地方物件においては、人の出入りが賃貸状況に強く影響します。毎年、
流入超過か流出超過かは統計が取られていますし、空室率や空室期間、家賃
の騰落がどうかでも先々を推測できます。
将来性の無い収益不動産を延々と持ち続けてしまうのは非常に危険な行為で。
賃貸事業を続けていくのなら、安定的な入居者の確保は必須。どう判断する
かは、不動産投資家として最も重要なスキルでしょう。
入退去が緩慢であると、うっかり油断してしまいそうですけれども、ある日
突然として入居率が悪化する可能性を忘れてはいけません。
物件購入当初の真剣さを、5年目にはもう一度思い出すべきでしょう。
今後の予定
ちなみに僕の場合、2棟とも当面ホールドを続けるつもりです。
漏水トラブルなどは起きていますが、極めて入居率は良好です。都市部物件
で地域的にも人気路線の沿線で、売ろうと思えばかなり高値で売れるだろう
とは思いますが、借り換えした直後ですし、まだ時期尚早かと。
エレベーターの換装時期も実は近かったりしますが、設備部分の減価償却費
を10年で取っていますので今売るのは減価償却しきれておらずもったいない。
最悪、エレベーターは自分で換装します。売る時にプラスに評価してもらう
よう仕向ければよいでしょう。
それに近隣に新駅もできる予定で。売るとしても駅の建設が進んでからの方
が高く売れるに違いありません。
2棟目はまだ所有して3年。入居者を決めてから2年しか経過していませんので
保留です。
それにこちらも、近隣に新駅ができる予定です。まだ売却を考えるには少々
早すぎる気がしますし、駅ができてから検討で良いでしょう。
入居率は1棟目より悪いものの、地方物件ですから致し方なし。何とかして、
もう少し入居率を高めたいところですね。
できれば2棟とも長く所有して、利益を出し続けてくれる存在として下支えを
してくれる存在であって欲しいと思っています。
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