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唐突ですが、消費税についてちょっと考えてみました。
消費税は不動産投資にも大きく影響する、税制です。
具体的には、あらゆる経費に消費税が掛かってくるにもかかわらず、
住宅賃貸の家賃収入に消費税を上乗せして徴収することができない。
消費税により増えた経費分を回収するには家賃の値上げが必須です。
が、そうすることにより顧客離れは進むわ、ライバルが値上げせず
であれば価格競争力も落ちるわで、値上げに踏み切るのは困難。
結局のところ、消費税の増税は不動産投資家にとっては、強制的な
値下げをさせられているようなものです。
消費税課税所得は横並びで価格が上がりますから、こんな悩み事を
抱える必要はありませんし、消費者も嫌々ながら納得します。
増税分を値引きでカバーする戦略をとるかどうか、便乗値上げへと
踏み切るかなどは各々の経営者に託されており、選択の自由が存在
している。
しかし前述の通り。
住宅賃貸では消費税が取れません。消費税が上がって経費が増えて
しまっているから値上げをさせてくれといっても、入居者視点では
消費税が掛からないのに値上げなど、納得のできるものではない。
不動産投資と消費税増税には、非常に厄介な関係があります。
逆に消費税が減税されるようなことがあれば、ものすごく大きくな
メリットはあります。しかしそんなことがこの先起こるかといえば、
決してあり得ない話のようにしか思えず。
なんとも厄介な税制を作ってくれたものだと思わざるを得ません。
不動産投資における消費税は不平等
ただ、不動産投資と消費税の間には、そんな単純な話では済まない
のが本当のところ。
大きな原因は消費税の還付にあります。
収益不動産の取得時に納めた消費税は、一定の条件が揃えば還付を
受けることができるのは、今や多くの方が知るところと思います。
以前は個人でも可能だったようですが、現在は法人所有の不動産に
のみ、条件次第で還付を受けることが可能となっています。
この消費税の還付が受けられるかどうかで、不動産投資では大きな
格差が出ることになる。
還付を受けることで初期投資金額が大きく減り、実質的に利回りが
上昇するのですから。
そしてこれは、消費税が増税されるほどに大きな差となります。
経費に対して消費税が掛かるのは、変わりません。物件によっては
還付額は数百万円に上ることも珍しいことではなく、必要経費の3%
の上昇など簡単に吸収できてしまうほどに還付額が増加します。
やや不平等な税制になってしまっていますね。
このように、不動産投資一つを考えても、現状の消費税制度は多く
の問題を内包していることが分かります。
一般的な逆進性については……
さて、では消費税の「逆進性」についてですが。
これについては、正直なところさほど大きな問題ではないのでは、
と感じるのが実際です。
確かに低所得の方にとって、消費税が増税されることが厳しいのは
理解できます。
収入が貯蓄できるほどに十分あれば、貯蓄に回せるお金が少し減る
程度の影響しかありませんが、貯蓄をする余裕がない方にとっては
消費税が増税されることにより手に入れられる物が減ってしまう。
生活の質を落とす以外に、生きる術がありません。
ですが、これは消費税を減税すれば解決とはいきません。むしろ、
消費税を減らすことで社会保障や低所得者対策に回すお金が減って
しまい、低所得者はより苦しい思いをする羽目になります。
消費税どうこうではなく、貧困問題の根本解決が図られなければ、
低所得者が救済されることはないのが現実です。
消費税は逆進性の強い税金であると僕も言われたままに信じ込んで
しまっていましたが。
消費税の納税金額で見れば高所得者のほうがよほど多く払っており、
決して問題となるほどに逆進性は強くないことに気がつきました。
所得税を取れない富裕層、資産家からも取ることのできる、極めて
有用な税制であると思います。
中間層世帯に厳しい消費税
消費税の最大の問題点は、中間層の消費意欲を大きく削いでしまう
ことにあります。
中間層は消費税増税により生活の質を落とす必要は本来ありません。
ありませんが、貯蓄に回せるお金が減ってしまうことを嫌います。
日本経済の最大の強みは中間層の厚さにありました。中間層の持つ
旺盛な消費が、日本経済をここまで大きくしたんです。
現在はデフレが続き、その中間層も余裕がなくなってきている。
将来への不安から少しでも貯蓄を貯めておこうとの意識が高まって
います。
消費税の増税は、ただでさえ抑えられていた中間層の消費意欲を、
大きく押さえつけてしまうんですね。
消費税は今後の日本にとって大事な税制と思いますが、タイミング
が悪かったといわざるを得ません。
おかげで個人消費が低迷し、景気の回復は遅れています。一年ごと
に賃金の上昇が進めば少しずつ戻ってくるとは思いますが、年月が
相当に掛かります。
個人消費に強さが出ない限り、家賃引き上げは困難です。10%への
増税が控えている中、収益不動産の利回り改善は当面先送りされる
と考えて間違いないでしょう。
今後、国内不動産に投資をする際には、いつどの程度、消費税増税
の影響が和らぎ、個人消費が回復するかの予測が重要となります。
その為に、消費税へのより深い理解が不可欠です。
僕もよりいっそう勉強に励みます。
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