医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

これから国内不動産投資を検討するに当たって、今後最も課題となる
ことは何だと思いますか？

お分かりですよね、物件の枯渇です。

 

株高が進行し、15年ぶりの高値をつけています。20,000円超えも視野
に入ってきましたが、心理的な境目の強さを考慮すると一気に超えて
いくとは考えにくい。

利益確定売りも多数出るでしょうから、相当な煮詰まり具合を見せる
であろうことは間違いないでしょう。

新規に株式を買うにも勇気が要ります。

 

そんな環境になると、投資家は周りを見渡し始めます。どこかに、株
よりも投資価値のあるものがないか、と。

そしてすぐに目につくのが、不動産。人口減少だ、空家問題だ、など
色々と言われますが、それでも不動産の持つ信用が損なわれている訳
ではありません。

だからこそ収益不動産の価格は高騰し、利回りは低下しています。

 

このような状況の中で、国内不動産投資へ更に投資をしようと考える
ならばある一つの決断をしなければなりません。

『投資対象の拡大』です。

 

収益不動産は引っ張りだこ

収益不動産は、家賃収入により経営が回ることが大前提。

インカムゲインが期待できないような物件への投資など、愚の骨頂。
不動産価格の値上がりが期待されるとしても、容認できません。

大金持ちが節税の為に、と購入するなら止めませんが、僕のブログを
読まれているあなたには絶対お勧めできません。

そういうことは大規模な節税の必要があるほどに資産家となってから
検討をして下さい。

 

では、と思って収益不動産を探し始めると、物件が本当にありません。
少なくとも、2013年頃の基準で物件を探そうとしても経営に耐えうる
物件は全くと言っていいほど見つからない。

根気良く価格交渉を続ければ、条件次第で何とか及第ラインの利回り
の物件を見つけられる可能性はゼロではありません。

ありませんが、相当に困難が伴い、時間も掛かります。

 

時に再建築不可だとか、借地だとかを受け入れざるを得なくなること
もあるでしょう。

空室だらけなんて当たり前です。

 

これほどのリスクを背負ってでも国内の収益不動産を欲しいと思って
いる方々はいくらでもいます。

不動産価格が高騰するのも当たり前ですね。

変わる投資環境とその戦略

再建築不可の物件は交渉で安く購入ができるなど、リスクの高い物件
を狙って高い利回りを得る手法はポータルサイト不動産投資家コラム
などでもよく紹介されており、初心者にも受け入れられています。

しかし不思議なことに、築古物件、特にRCマンションなどの古いもの
についてはまだ一般的とは言い難い。

抱えているリスクは似たようなものなのに、何故でしょうか。

 

僕が思うに、金融機関の提示する融資可能期間が法定耐用年数以上は
出ないものだ、との思い込みのためではないでしょうか。

融資期間をある程度長く取れなければ月々の返済金額がきつくなり、
キャッシュフローを出せなくなる可能性があります。

それでは利回りが多少良くても経営が成り立つとはいえません。

 

確かに、投資用不動産に出す融資期間は法定耐用年数まで、と規定で
決めている金融機関は多いです。

築古物件に厳しい視線を送る金融機関もまだまだ多い。

 

ですが、少しずつ状況は変わってきています。国策で中古不動産活用
が推進される方向であるのも影響をしているでしょう。

今後は徐々に、しっかりと修繕記録を残して大切に使われている建物
については、融資期間をより長く取れるようになる金融機関も増える
と思われます。

そうなれば、再建築不可、建ぺい率オーバーなどよりも築古物件の方
がよほど合理的。

 

2015年以降、国内で中古RCマンションの取得を考えるならば、築年数
をより広く検討するべき時期に入ってきています。

旧耐震は除外すべきでしょうし、解体費用などを交渉材料として少し
でも安く購入する努力はすべきと思いますが。あと立地も土地が強い
場所を選ぶことをお勧めします。

 

これまでのように築20年程度までを目標にしていたら、いつになって
もRCマンションを購入することはできないかもしれません。

キャッシュフローを得て金融資産を増やす目的に、築古RCマンション
を購入するのも一つの選択肢と思います。

 

十分な自己資金がある場合も、自己資金を大量に投入し利回りの低い
マンションを回すか、収益性を優先して築古マンションにチャレンジ
するか。

どちらの選択肢に魅力を感じますか？

 

激増する築古物件をどう捕らえるか

こんなことを提案するもう一つの理由に、バブル期に建設された豊富
なRCマンションが、若いものでも築25年を超えつつあるから、です。

猛烈な勢いで新築建設がされたバブル全盛期のマンションが、この先
築年数が古いために市場で売れ残り始めることが予想されます。

中にはとても良い立地の物件も少なくないはず。建物に致命的な問題
が無ければ、しっかり修繕をして再生案件として扱えるような物件は
まだまだ見つかるでしょう。

 

金融機関との交渉は苦労をする部分もあるとは思います。収益不動産
を扱いなれていない支店、融資担当者では、まだまだハードルが高い
のは否めません。

ですが、アベノミクスで貸出先を金融機関が強く求めていて、国策と
して中古不動産活用を推進しているなど築古RCマンションへ投資する
には最高の地盤ができています。

このチャンスを逃すべきではない。

 

築浅で利回りの良い物件が見つかればそれに越したことはありません。
が、次善の策として築古RCマンションを狙うことも、これから先なら
「なし」ではない。

長期戦略コミコミで有効な手段であると思います。

 

安易に築古RCマンションに手を出したいとは思いませんが、不動産を
購入できないリスクも考えて。

最も良い選択をされることを願っています。

 

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