医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

2017年は年初～春ごろから、不動産投資が今後は厳しくなるという
流れができていました。

金融庁が、不動産向け融資が過大になり過ぎているのではないか、
不透明な融資がされているのではないか、と疑念の目を向けたのが
事の発端。

不動産向け融資を注視していく旨が大きく報道されて、金融機関は
縮こまってしまった、もしくは私たちがそう思い込まされた結果、
実際に「個人による貸家業向け」の融資額は大きく落ち込みました。

 

ただ、これは素直に「金融機関が融資を引き締めている」と判断を
するのはちょっと早とちりなようにも感じます。

というのも、最近の不動産市況からして明らかにキャッシュフロー
が足りないだろう案件が大半を占めているためで。

金融機関としては「儲かる事業」にはお金を出しても「危ない事業」
にお金を出す義理はどこにもありません。単純に利回りが低下した
収益不動産への融資が割に合わなくなっている面が大きい。

 

特にサラリーマンが不動産投資を始めようとすると、頭金をさほど
多くは積めません。融資総額が増えると返済計画は厳しくなります
から、余計に融資の稟議は通りにくくなります。

もし頭金を多く出せたり、バックグラウンドとして十分な金融資産
を証明できるのであれば何の問題もなく融資してくれるでしょう。

 

ですが、結局それができない。1棟マンションを購入するのに頭金
を3割入れてくれと言われて出せる人間がどれほどいるか。1億円の
マンションでも3000万円です。

1割であれば1000万円ですから、この程度であれば貯蓄が上手な人
なら出せるかもしれませんけれども、3000万円となるとどうか。

たとえ3000万円持っていたとしても、出せないでしょう。お金を
失うのには強い痛みを伴います。普通のサラリーマンに3000万円
の資金を吐き出す痛みに耐えられる人はほとんどいません。

それも、たった1億円の収益不動産を購入するために。その物件の
利回りが7%だとして、年間700万円の収入。そこから諸々の経費
や返済をしたらいくら残るのか。

 

そして、そもそもそんなにお金を持っていませんから収益不動産を
欲しい人々は「融資が厳しくなって通らない」と嘆くわけです。

ですが、その多くは単純な評価金額の不足ではないか、というのが
僕の意見です。

もちろん、金融庁に睨まれてアパートローンを閉じている金融機関
もいるに違いありませんけれども。

事業としての評価

実際、現時点でもフルローン、オーバーローンを収益不動産に対し
融資している事例は数多くあるわけで。

何が違うかと言えば、やはり収益不動産そのものの「質的な違い」
が極めて大きいように感じます。

 

個人の信用もそれなりに影響してきます。年収なんて高ければ高い
方が融資は受けやすくて当然ですし、他にローンを抱えていない方
が有利なのは間違いない。

けれども、不動産投資は事業ですからたとえ個人属性がどうあれ、
もし金融機関サイドに「これは儲かるビジネスですよ」との理解を
得る事に成功すれば融資は出してもらえます。

全ての金融機関から融資を得られるとは言いません。ですが、融資
を出してくれる金融機関が見つかる可能性は十分ある。

 

個人属性とは、金融機関からの信用を獲得するための道具の一つに
過ぎません。

事業計画の適正さ、個人属性の信用度、そして、金融資産の多寡。
金融機関はこれらを総合的に判断して、融資をするかどうかを決定
します。

中には不動産賃貸事業に対する理解が乏しく、行内のガイドライン
に沿った判断しかできなかったりする融資担当者や支店長もいると
思います。

他、エリアなど様々な理由でどうしても融資がつかない場合も存在
します。

 

けれども、前述の3点を総合的に判断して融資をする合理性がある
ような状況を作るように心掛けていれば、今でも1棟マンションを
購入するのは決して難しくありません。

単純にそれを難しくしている原因は、利回りの低下にあるわけで、
金融機関が厳しくなったから不動産投資は諦めるしかないとの考え
はあまりに勿体ない。

金融機関がお金を貸したがっているのは今も変わらないのですから。

 

流動性低下の歪みが狙い目

このままの状況が続けばどうなるか。

答えは単純です。収益不動産を購入すべく追い求めている人から、
融資が通って取得が進みます。

理由はどうあれ収益不動産の流動性が低下すれば、自然と利回りは
高まります。これから不動産を売りたいと考える方は、早く売却を
するためには価格を落とさざるを得なくなる。

すると、計算が合う案件が増加、収益不動産を購入するチャンスは
また増えてきます。

 

ぼちぼち不動産投資への関心もピークから薄まりつつあるようにも
思いますから、逆に今から頑張れる人には福があるかもしれません。

実際、世間の関心が薄まっている時が最大のチャンスです。金融系
の投資と違って、ライバルは少ない方がやりやすいのが不動産投資
の世界。

真剣に市場と長期に向き合える人間が勝てる世界です。諦めずに、
けれどもストレスに感じ過ぎないように機会を伺っていくのが今後
不動産投資で上手くやっていく秘訣な気がします。

 

僕もそろそろそうしたスタンスで行こうかと思います。

 

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