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不動産投資に限らず、投資について回るものといえば、
『レバレッジ』です。
レバレッジとは「テコを使うこと」を意味していて、
要するに小さい力で大きな効果をもたらすこと。
投資の世界でいえば、小さな元手で大きな金額のお金を
動かす際に使われる用語です。
レバレッジを掛けることのメリット・デメリット
例えば100万円の自己資金があって900万円のお金を借り、
1000万円のマンションを購入したら、
レバレッジを10倍掛けたことになります。
同じ利回りなら、100万円で現金購入した物件と
1000万円で購入した物件では、利益も10倍違います。
利回り10%なら、年に10万円の収入と100万円の収入の差。
全然違うのは誰でも分かりますよね。
融資を借りると利息を支払わないといけないので
単純には比較できませんが、それでもレバレッジが掛かっている方が
大きな収入を得ることができるのは容易に想像できると思います。
このレバレッジ、株やFXであればいわゆる信用取引というもので、
ハイリスクハイリターンなもの。
うまくいけば大きな儲けが出せる可能性があるものの、
証拠金不足に陥れば即座にロスカット(強制損切り)させられるし、
証拠金より大きな額の損失を発生させることもあります。
不動産投資では前述の例のように融資を受けることが
レバレッジを掛けることになります。
こちらも同じように、経営が思うようにいかず
融資返済や納税を滞納してしまうと、
物件を差し押さえられて競売にかけられたり借金だけ残ったりして、
最悪破産手続きをしないといけなくなったりします。
レバレッジを大きく掛ける＝融資を多く受ける、ということなので、
その分元本の返済額も多くなれば利息も多くなりますから、
この融資返済部分が経営の足を引っ張るんですね。
融資さえ完済してしまえば不動産投資では怖いものがありませんが、
そこまで辿り着くのが大変です。
レバレッジはコントロールできる
とはいえ、不動産投資の場合は経営さえ堅調であれば、
自己資金に対するレバレッジが大きくなっても
最終的な稼ぎが減るだけで、そこまで怖くはありません。
株やFXと違って、何かの拍子に価値が対処する間もなく
急減したりゼロになることはあまりないからです。
例えバブル崩壊時のように土地価格が急速に下がり続けても、
家賃はそんなに急に無くなったりしません。
入居者によっては危ないでしょうが。
それに、融資返済額は返済期限によってコントロールできるし、
融資を受ける前から綿密な計画を立てることも出来る。
株やFXのハイレバレッジと異なり、博打ではないのが
不動産投資におけるレバレッジです。
フルローン、オーバーローンなんて、自己資金から見ると
レバレッジが無限大なわけで。
フルローン、オーバーローンを受けた人が皆破綻するかというと
全くそんなことはなく。むしろ金融機関がそれだけ出してくれるのは
勝算があるからであり、分の悪い賭けをしているのではないことは
覚えておいてください。
レバレッジの掛けすぎが問題になる理由
不動産投資におけるレバレッジの限度は、どちらかというと
自己資金の何倍を借りるか、ではなく、収入の何倍を借りるか、
にポイントがある、と僕は思っています。
それはつまり、万が一経営が上手くいかなかったときに
それを立て直す余裕が捻出できるかどうか、です。
年収が500万円のサラリーマンが1億円の物件を購入したとすると、
年収に対して20倍のレバレッジを掛けていることになります。
利回りが同じく10%とすると家賃収入は年間1000万円。
年収の倍の家賃収入が得られますから、
とても魅力的に感じるでしょう。
融資返済をしてもキャッシュフローとして半分残るとすると、
年収は給与収入だけの頃より2倍です。
しかし、あくまで「満室」が前提です。
それも、この想定では物件の維持費や修繕費が計算に入っていません。
もし維持費、修繕費が家賃収入の2割程度必要であるとすると、
実質キャッシュフローは満室で年間300万円。
年月が過ぎていくと思わぬ修繕も必要になりますから、
突然の出費や将来的な大規模修繕に備えて積み立てもしておかなければいけない。
満室であればそこを含めてカバーできるかもしれないけれど、
少し空室ができると利益が出なくなる。
そこに予期しない出費で現金を消費してしまったり、
家賃が下がって利回りが悪くなったりすると。
徐々に運転資金が厳しくなり、リフォーム費用にも余裕がなくて
客付が難しくなり、より利回りが悪くなり、資金が目減りして。
という悪循環に陥り、経営破綻することになります。
融資も目一杯借りていると追加融資を受けることすらできません。
自分の収入に対するレバレッジに余裕を持たせておけば、
厳しい経営となってしまっても自己資金からカバーしたり、
追加融資を受けることで再建策を図ることができます。
レバレッジが低い分動くお金は小さくなり、当然利益も減ります。
しかし、融資額が少なければ利息も減るため、
実質キャッシュフローはレバレッジの掛け目ほど差がありません。
ギャンブルではないのですから、多少利益が減るとしても
リスクマネジメントする上で収入に対するレバレッジの管理には
気を使いたいところです。
年収の何倍までレバレッジを掛けても大丈夫か
ここから先は個人的な見解です。
スルガ銀行、オリックス銀行をはじめとする一部の金融機関は、
サラリーマンであって条件が合えば、かなりのレバレッジまで
融資を出してくれます。
スルガ銀行は年収の20倍まで、というのは有名な話。
ただ、僕としてはこれを目一杯まで利用するというのは、
やや危険であると感じています。
僕が許容できるレバレッジは10倍までです。
具体的には、「年収」+「購入物件の想定満室キャッシュフローの6割」
の10倍までは融資を受けていいと考えています。
どんな投資でもレバレッジは10倍を超えると急に不安定になります。
予想外の出来事に対応しきれなくなってくるんです。
理屈ではなく、あくまで個人的な体感です。
安全運転をするなら4倍までが好ましいでしょう。
超安全運転をしたいなら現金購入のみしかないですね。
リスクに対する感覚は本当に人それぞれで、
全く融資を利用せずに現金購入にこだわる人から、
借りられるなら借りられるだけ借りる人もいます。
どの方法が正しいというのはないし、
自己責任の範囲で自由にやればいいと思いますが、
厳密に自分ルールを決め、それを遵守することだけは
誓った方がいいんじゃないかなと。
自分を信じきれず後悔することにだけはなりませんように。
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