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不動産投資はどんなに安くても数百万円から1000万円、1棟所有と
なると数億円クラスのお金を動かすこととなります。
バランスシートを書ける人は是非一度書いてみましょう。扱う金額
の大きさに、よく分からなくなってくる方もいるかもしれません。
僕も借入金額は当初4億円以上ありました。今はだいぶ返済が進み、
不動産投資だけでみればだいぶバランスシートも縮小してきました。
診療所の方がプラスされるので、全体では更に大きくなりますが。
バランスシートが大きければ、余剰金も大きくなるため使えるお金
も増えていきます。
例えば全体が1000万円程度のマンション一室のみを扱っている方と
10億円の1棟マンションを所有している方とで、利益率が同率だと
しても、金額が100倍違いますよね。
融資の返済や必要経費その他諸々差し引いて残る金額も100倍の差
が出ます。余剰金が10万円か、1000万円かでできることは天地の
差が出るのは誰でも分かるでしょう。
10万円では新車は買えませんが1000万円あればそこそこのクラス
の高級車を買えます。だからといってそこで高級車を買ってしまう
人は後で地獄を見る可能性もありますけれども。
バランスシートが大きいことは、ある意味で正義です。住んでいる
世界がバランスシートの大きさで違ってきますし、余剰金の大きさ
こそが不動産投資の最終目標。
いくら経営が破綻しなくても、全く個人のお金が増えないようでは
何のために苦労しているのかが分かりません。だからこそ、多くの
人が1棟マンション投資に臨んでいます。
バランスシートの拡大とは、経済的な面で小市民を脱却するために
一番重要な目的の一つです。
ただ、いきなりバランスシートが大きくなってしまうことにより、
アンバランスを起こしてしまうケースに注意が必要です。
特に不動産投資では金融機関の資本力が原資となった、融資による
バランスシートの急拡大が起こりますので、リバランスされるまで
本当に気を付けなければいけません。
バランスシートの現金に注目
バランスシートが大きいという事は、その分だけ必要経費も大きな
金額になってきます。
それはそう。区分マンション一戸所有と、100戸あるマンションを
1棟所有するのでは、取り扱う部屋数は100倍。経費も100倍です。
実際にはスケールメリットが働いて、必要経費はもう少し少なくて
済むでしょう。だからこそ、多くの人が1棟投資を目指します。が、
それでも大変大きな金額となるのは間違いありません。
バランスシートが大きくなった分だけ、現金も余分に留保しておく
必要が出てきます。急な出費も全く違ってきますから。
余剰金が増えて大きな金額を取り扱うようになると、そこで勘違い
して「気持ちが大きく」なってしまう方がいます。
それが非常に危険であるのはきっとここまでの話でお判りでしょう。
黒字倒産とは、急な資金需要に対応できなくなった時に起こります。
僕は現在エレベーターのリニューアルを進めています。進めている
といっても契約も終了し、後は業者さん待ちなだけですけれども。
完全に故障する前に計画的なリニューアルをしているだけですから、
融資を受ける時間的余裕もありますし、じっくりと吟味して業者を
選定することもできました。
これがもし、急な故障で急いでリニューアルをしなければならない
となったらどうだったでしょうか。最近の災害続きでエレベーター
が壊れてしまったマンションだってあるでしょう。
もしもお金が容易できず、当面エレベーター無しの生活を入居者に
強いる形となったら、退去者が続出してしまう可能性があります。
収入源が断たれたら、あとはあっという間。
利益が上がらなくなったら融資を受けるのも難しくなって、完全に
「詰んだ」形となってしまうのは想像に容易い。
僕は来るべきエレベーターリニューアル時期に備え、現金を十分に
余裕持って保持しております。もし融資を受けている暇がなくても
大丈夫な程度には。
そうした心掛けを持てなければ、これほどまでのバランスシートの
拡大には耐えてこられなかったに違いありません。
バランスシートをリバランスする
現金には十分な余裕を持つ必要があるのを忘れないで下さい。
不動産投資をスタートしたばかりの時に僕が最も恐れたのが、急な
出費による現金不足です。
物件購入当時は、不動産取得税など納税の納税もありましたし初期
費用としてかなりお金を使いました。偶発的な事故が起きなければ
問題ありませんでしたが、時に予想外の出費が発生しました。
管理会社からメールが入るたびに、しばらくビクビクと不安を抱え
日々を送っていたものです。
幸いにもそんな一番怖い時期を乗り切り、また家賃収入に一切手を
つけずに貯蓄に励んできた結果、本業にお金を注ぎ込める程度には
余裕のある資本力を確保しました。
今後も次の事態に備え、現金留保を増やしていく予定です。
バランスシートの拡大は、確かに経済的な余力を生みます。しかし
留保されている金額よりも余裕はずっと小さなもの。くれぐれも、
今までと同じ感覚でお金を使わないようご注意下さい。
収益不動産を保有したという事は、小市民ではなくなったという事
なのですから。
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