医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産賃貸をしていると時々出くわすのが、家賃交渉。私たちも物件の
購入時には価格交渉をするように、入居者さん方も家賃交渉を仕掛けて
くるときがあります。

家賃は家計の中でも大きな固定費ですから、できるだけ安くしたいとの
思いは当然あるものです。

私たちも、自分の住まいはできるだけ安く済ませたいとは思いますよね。

 

僕も時々、多くは入居時に交渉がありますがと管理会社さんから連絡を
受けるのですが、受諾することもあれば突っぱねることもありますし、
こちらから追加交渉をしたりもします。

そのたびに、あんまり僕は交渉が上手ではないなぁと思うのですが……。

今回は、僕がこれまであった交渉ごとを覚えている限りで書いてみよう
と思います。数年前の内容もありますので状況はうろ覚えです。ご了承
下さい。

個人の経験談

時々ある家賃の減額交渉。

僕は東京圏内のファミリータイプのマンションと、9割がた単身向けの
地方マンションの全く異なる2種類を所有していますが、家賃減額交渉
を受けるのは大抵前者です。

後者では家賃減額をお願いされた経験がありません。

 

やはり絶対的な金額の差があるためでしょう。前者と後者では、家賃に
2～3倍の開きがあります。

10万円のうちの1000円と、4万円のうちの1000円では大きく意味合いが
違いますよね。おそらくそれを入居者さんも、また管理会社さんも十分
理解しているのだと思います。家賃減額の交渉自体が発生しません。

 

逆に前者では、10万円程度の家賃であれば1000円くらい交渉がきくかも、
との思惑が見て取れます。

中には大胆に4000円安くしてくれ、と提案してきた方もいました。

流石にそれを素直に受けるわけにはいかない。相手も通ったらラッキー
程度の気持ちで話を振っていると思われましたので、間を取って2000円
の減額で手打ちにしたと思います。

いくつか空室があるタイミングでしたし、その方はどうしても月々家賃
を抑えたいとの希望がありましたので、交渉結果次第では長めの入居が
期待できましたので、やや譲歩をしてあげています。

今でもその方は入居してくださっていますから、正解であったといえる
でしょう。2000円程度、50ヶ月入居してようやく1ヶ月分。1ヶ月早くに
入居が得られるなら2000円引きでも悪くない。

 

もし今後、後者で家賃交渉をしてくる方が現れたらどうするか、ですが。

僕は後者の単身向け地方マンションで家賃交渉に応じる気は今のところ
全くありません。

元々、かなり低価格で提供をしているマンションです。これ以上価格面
で譲れる部分はないと考えています。

もし、他へ引っ越すことを引き合いに出されたとしても、引越し費用を
ペイできるほど安い物件はそうそう見つからないでしょう。

こちらとして、家賃交渉に応じる理由が見つからないんですね。

 

そう考えると、家賃交渉の余地がない程度に最初から低価格で良い部屋
を提供する方向性で経営戦略を立てたほうが良いのかもしれません。

空室率も下がりますし、長期間の入居も見込めますから、無理に家賃を
高止まりさせようと頑張るよりは低価格路線の方がやりやすいようにも
感じます。

それを実行するには、最初から低価格設定でも十分に経営可能な物件を
選ぶ必要があります。だからこそ、多くの不動産投資家は血眼となって
物件を安く買おう、利回りの高い物件を取得しようとしています。

 

月額家賃引き下げ以外では……

では、その他の交渉はというと。

お金的な面での交渉に、フリーレントの希望が出てくることがあります。
これは家賃交渉とは逆に、後者でしか聞いたためしがありません。

後者の物件でもフリーレントであれば、全例受諾しています。先ほどの
計算でいうと、フリーレントよりも家賃を1000円引き下げる方がプラス
に働くはずですが、フリーレントを希望される方が多いです。

 

受諾する理由は、地方物件だけに入居希望が少ないからです。実質的な
損得はともかくとして、1ヶ月のフリーレントくらいなら、入居が1ヶ月
遅れたものとして見なかったことにする、と（笑）。

あまり論理的ではありませんが、初期コストを掛けたくないタイプの方
は転居もコスト面の問題で必要最低限以外はしないのではなかろうか、
との直感です。

こちらはまだ購入して2年経過していませんので正解であったかどうかは
まだ不明。今後の課題です。

 

どちらにもある要望というと、設備的な内容。エアコン関連が多い気が
します。

設備的な内容は積極的にお受けしています。プレゼントするわけでなし、
経費としても資産としても計上できますので、受諾しても損はしません。

設備投資をすれば入居してくれるというなら、願ったりです。交渉の中
では一番ありがたいですね。

ただ、そのような方は細かい点を色々とついてくる傾向にありますから、
キャラクター的にはあまり望ましくない人が多い気もします。

 

なるべく交渉されないよう普段から努力

家賃交渉は、足元を見られているようで個人的には好きになれません。
特に入居中の方々については。応じるにしても断るにしても、しこりが
残ります。

それが嫌なので、僕はなるべく「家賃交渉が発生しないような経営」を
心掛けています。損して得取れの精神です。

入居時交渉であれば決裂したなら何の後腐れもありませんので、状況に
応じた対応をするようにしています。

 

経営からはなるべく余分なストレスを排除したいものです。

 

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