医師が教える不動産投資

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不動産投資で最も重要なのは、空室をできるだけ埋めておくこと。

どんなに利回りの良い物件を購入できても、それを生かせる程度の入居率を
維持できなければ意味がありません。

 

入居を集める最大のチャンスは、もちろん繁盛期です。単身向けであれば、
年度の節目である3月から4月まで、ファミリー向けであれば5月・6月ごろ。

他にも部屋を探している人が多い時期はありますが、それ以外のタイミング
となると賃貸住宅を探している人は激減し。

一室埋めるだけでも一苦労、となります。

 

繁盛期で満室にできるのであればそれが一番良いに決まっていますが、そう
簡単にいかないときもあり。

繁盛期に埋められなかったが故に家賃収入が減り、それを放置したがために
経営に打撃、ではちょっともったいない。

入居者が繁盛期に見つかるのは当たり前です。普通の部屋を、適正な価格で
提供し、しっかりと広告を打てば、全く入らないなんてまず考えられない。
よほど賃貸需要の無い立地でなければ。

 

ただ、不動産投資をしていると繁盛期を過ぎてしまったのに空室があるなど
という状況は容易に発生します。

前述のように繁盛期で満室にできなかったとか、繁盛期が過ぎた直後に退去
が発生したりとか。

特に春から初夏にかけての退去は嫌ですね。流動性が大きく低下しますから、
たった一つを埋めるだけでも一苦労です。

 

しかし、このタイミング。繁盛期を過ぎた時期でも埋められる人こそが安定
した利益を不動産投資により得られます。

不安定な家賃収入を高値で安定させるには、必須のテクニック、です。

おまかせ投資とお祈り投資は別のもの

一番多いパターンは、繁盛期に埋めきれず残念な思いを抱えたまま、入居者
が集まらないかなと祈るというもの。

管理会社さんなどに頑張って埋めて下さいとお願いするだけで、何もしない。

 

これでは埋まるはずがありません。

繁盛期を過ぎて新たな物件を探している人は、急いでいない場合が多いです。
入居者が増える時期は、時間的な縛りで新たな住まいを探さざるを得ない人
がほとんどですから争いとなり、入居条件を引き上げられますが。

部屋を借りるのを急いでいない方に対しては、そうはいかないのは感覚的に
理解できるのではないでしょうか。

じっくりと良い部屋を探す時間のある人に、普通の部屋を提供してもそうは
決定してくれないのは自明の理。

 

祈っていても、お願いをしていても、駄目なものは駄目なんです。1、2ヶ月
様子を見るのはありだと思いますが、それで反応がいまひとつであるならば
何らかの手を打つべきでしょう。

「おまかせ投資」は、ぼけっとしているだけで丸投げではないんですね。

 

損して得取れの精神で

ではどのような対策を練るべきか、ですが。

空室対策というと、部屋をリフォームしたり設備を入れ替えたりと、部屋の
様相を良くする方法がよく語られます。

もちろん効果的です。より魅力的な部屋作りをする努力は欠かせません。

 

しかしそれは、普段から考えておくべき部分で。繁盛期前にやっておくのが
いいのではないでしょうか。

もし最初から頑張れていれば、空室なんて残らなかったかもしれない。

少し残った空室を埋めたいが為だけに多大なコストを掛けるのは、非効率的
な資金の使い方でしょう。

 

やはりメインとなるのはより簡単で何のコストも掛からない、家賃の値下げ
を含めた条件の引き下げでしょう。

至って普通の部屋であったとしても、低価格で提供をしているならばとても
魅力的な部屋に見える人は非常に多い。

特に若い世代は、家賃を低く抑えたいと切に願っています。初期費用も抑え、
家賃も低く設定すれば、内見にきてくれる可能性は高くなります。

そもそも繁盛期を過ぎたら周辺の物件は分かっている人ほど家賃を落として
きます。そんな中、自分だけ据え置きでは決まらないのも当然ですね。

 

家賃を少し引き下げても、1ヶ月早く決まればその分だけプラス。繁盛期を
越えてしまったら、積極的に条件の引き下げを検討しましょう。

 

損失額以上のベネフィットあり

条件の引き下げには他にもすばらしい作用があり。主には、

１）退去を抑制する
２）急いで入居したくなる（他の人に取られたくないとの気持ち）
３）多少の不便は我慢してもらえやすい

などがあります。もちろんデメリットもありますが、閑散期である以上は
受け入れもやむなしではないでしょうか。

 

家賃を引き下げて入居させたからといって、部屋の価値が下がるわけでは
ありません。割引価格で入居した方の退去後は、募集タイミングが繁盛期
であればまた価格を戻して募集すればよいだけです。

家賃の引き下げは、収入が減るとともに物件の価値を毀損してしまう印象
がありますので、僕もなるべくであればしないようにはしています。が、
実利を優先するにはどうすべきかは一目瞭然。

どうしても家賃の引き下げが嫌なら、フリーレントを活用するのもいいと
思います。

 

もし他の人から割引価格で入居している人から話を聞いて家賃の引き下げ
を交渉してきても、事実をそのままに話せばいいでしょう。

契約更新のタイミングでもないのに、家賃を引き下げる理由はありません。

譲歩は次の譲歩を生みますので、ご注意下さい。

 

この時期になっても空室がいまだに残っているようであれば、早速行動を。

 

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