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中古不動産への投資は、その売買価格が裁量によって決定されるため、
非常に投資効率の良いものとなり得ます。
家賃は物件の所在地、築年数、広さなどから大まかな相場が決定されて
おり、物件の売買価格とは何の関わりがないため、です。
その物件から得られる（であろう）金額は決まっていますから、あとは
安く買えば買うほど利回りが良くなります。
新築物件は、建設費用などをどうしても回収しなくてはいけないため、
一定ラインよりも安く買うことは不可能です。
安値で売るくらいなら少し待ってでも希望の価格で買ってくれる相手を
待ちますし、新築にもかかわらず相場よりも安く売ってくれるとなると
手抜き工事などが心配になります。
中古不動産は、手抜き工事のあるなし関係なく（あっては困りますが）
修繕をしなければいけません。
ですが、その修繕費の分だけ安く買えばいいだけであり、売る側も修繕
に必要となるであろう費用だけ安く売らなければいけない事を理解して
いるはず。
そこのせめぎ合いに負けてしまったら投資としては失敗ですので注意を
して下さい。
不動産投資は、入り口が全てではありません。長期投資ですので途中の
経過が良くないと、最終的に損をする可能性があります。
しかし入り口が悪いと、挽回できません。明らかに利回りの低い物件を
購入してしまったら、どうしようもなくなります。
中古物件は売却をするにもその築年数のために苦労しますから、損切り
もできずに八方塞となりえる。
中古収益不動産を購入するのであれば、実質利回りを極めて重要視して
おかなければいけません。
表面利回りしか見ずに中古不動産を購入するのは、あまりにも無謀無策
であると断言します。
見えないリスクの存在
という訳で、中古不動産を購入する際には、購入直後ないしは近い将来
必要となるであろう、大規模修繕工事などの費用を計算に入れて、購入
をしても良い金額を決めるべきです。
それで、キャッシュフローが満足いく程度、税金を支払っても十分な益
が得られるようなら、第一段階はクリア。
経営の目処がつくようであれば、購入して構わないでしょう。
では第二段階は何かというと。
中古不動産特有のリスクをもう一度思い出せば、すぐに分かるはずです。
基本的に古い建物ですから、トラブルはつき物。どんなに優れた材質で
あっても、老朽化による破損は免れません。
いわゆる大規模修繕工事は建物を長く使うための補修工事。古く汚れた
外壁を塗装しなおし、屋上の防水工事を行い、建物を劣化させる雨など
から防御するためのもの。
既にある劣化に関しては、見えるところしか直せませんし直しません。
即ち、建物の内部に潜む老朽化は放置状態となります。
賃貸住宅は、文化的に生きるためのライフラインと決して切り離せない。
電気・ガス・水道の配線、配管もずいぶんと老朽化しているでしょう。
設置が義務付けられている消防設備。エレベーターや立体駐車場などの
機械関連。これらは単純な配線・配管よりも遥かに壊れやすい。
細かいところでは、各部屋に設置されているエアコンや配電盤といった
設備なんかもあります。まとまった数となると非常に高額になります。
これらの修繕に備えなければいけません。
できれば、入り口の段階でここまで計算し、安く買えればベストです。
が、昨今の不動産価格上昇、収益不動産の需要増大から、そこまで安く
買うのはなかなかに困難かもしれません。
もし買えたなら、相当な幸運です。物件を大事にして下さい。
ですが、大半はそこまで望めないでしょう。
第二段階とは、急な巨額の経費が発生しないことを祈りつつ、速やかに
いつ不測の事態が起こってもおかしくないようにお金を貯める事、です。
リスクヘッジを緩めない
当初から十分な自己資金があって、余裕を持った投資を始めた健全な方
であれば、何の心配も要らないと思います。
もし不測の大きな経費が発生しても、稼ぎが減ったくらいに考えるだけ
でいい。
しかし自己資金の余裕なくスタートした場合、購入初期段階のトラブル
が致命的になり得ます。
十分なお金の余裕ができるまでの期間が長ければ長い程、リスクは高く
なり。そこに税金なんかが重なって、限界を迎える人は少なくない。
中古不動産の持つ急な修繕費発生のリスクは、十分な資金が貯まるまで
最優先事項として対処をすべき、です。
聞いた話ですが、漏水が起こって漏水箇所が発見できず大改修となって
しまい、250万円掛かってしまったと。
僕も1棟目を購入してから結構すぐの時期に、消防設備が故障した恐れが
あるとの通告を受け、肝を冷やした経験があります。それは結局大丈夫
だったのですが。
今はほぼあらゆる事態に対処できる程度の資金が貯まりましたので稼ぎ
が減ってしまうくらいの心配で済むようになりましたけれども、現金の
少ない時代は色々と気を揉んだものです。
こればっかりは、中古不動産を購入するとなったら切り離せない、運が
悪かったら諦めるしかない部分。
大手の株を買ったら粉飾決算が判明したとか、そんなレベルのもの。
くれぐれも、中古不動産の抱えるリスクは速やかにヘッジできる体制を
整えるよう、ご注意下さい。
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