医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

もうすぐ8月ですね。本当に時間が経つのは早いもの。

今年の夏は、最初こそ一部の地方で異常な暑さが観測されたものの、
最近はそこまで暑くは感じませんね。

代わりというわけではないんでしょうが、天候が各地で荒れ模様。
収益不動産を持っている身としては、建物に何か不具合が出ないか、
入居者さんの安全に影響は出ていないかが、非常に気になります。

里帰り中の妻が山形でしょっちゅう土砂災害警報がなっているよと
笑いながら報告をくれますが、妻の実家の裏手はすぐ山ですからね。
遠くにいる僕としては、あまり笑えません

 

幸いなことに、僕が物件を持っている地方では今のところ
大した嵐も来てませんが、去年は物件の大規模修繕工事中に
台風が直撃し、工事の終了に遅延が生じてしまいました。

今年も夏前に1棟物件を購入しています。

今のところ台風の上陸は大したものがありませんが、
どちらかというと懐かしいゲリラ豪雨のような天気。

常に警戒をしていなければいけませんね。

不動産と火災保険は切れない仲

不動産投資で一つ大きな金銭的負担となるのが、
火災保険です。

火災保険に入らないという選択肢は「ありえない」ので、
経費を削減しましょうとかそういうことを主張する気は
いっさいありませんが。

この火災保険料というのも、初期費用として結構大きな割合を
占めています。特に、融資期間が長くなればなるほど。

RCマンションであれば、火災保険だけで100万円単位で
お金が必要です。

 

今回は物件を購入されたことのない方のために、
火災保険についてのことを解説しておきますね。

 

融資を受けて不動産を購入する際にもっとも金融機関が
気にするのは支払いが困難となり途絶えること。

多くのパターンは、無茶な経営により運転資金が回らないとか、
事業計画がずさんだったがために支払いが困難になったとか、
何らかの事情により入居者が全然決まらなかった、といった
経営的な面の問題で債務不履行になることと思います。

これは、正直なところ金融機関に損失が出ても見る目がなかった
と思って諦めてもらうしかないのですが。

 

災害が原因で支払いが困難になるというパターンも、
わずかながら考えられます。

住宅ローンであれば、自宅が火災で全焼したとしても
元々の返済原資は購入者のサラリーです。
火災と債務不履行はあまり関係がありません。

ただ、この場合でも居住地がなくなり賃貸住宅に住むことになれば
融資返済の余裕がなくなって、債務不履行へと繋がる可能性が
ありますので、当然のごとく火災保険には入る必要があります。

 

不動産投資と火災保険

収益不動産の場合、もっと切実です。

1棟RCマンションなど、一般的なサラリーマンの給与では
とても支払うことはできないほどの返済額。

僕の物件は1棟で毎月の返済が100万円を超えます。

 

返済原資は収益不動産からの収入。

火災で収益不動産自体が全焼してしまったり、
地震で大きなクラックが入り、居住ができなくなってしまったら
入居者は強制的にいなくなり、どうやっても支払いができません。

ですから、金融機関は収益不動産に対して融資を出す際には
火災保険への加入を義務付けています。
今まで、融資の条件として火災保険の加入を言わない金融機関を
僕は見たことがありません。

火災保険は当たり前のように融資の抵当権を付けられます。

 

金融機関としての立場を考えれば当たり前です。

むしろ、その程度のリスクマネジメントもできないような
金融機関からお金を借りることは、非常に危険なことなのでは
ないでしょうか。

お金を借りるということは、お金を預けることでもありますから。

 

火災保険を初期費用に参入しておくこと

融資の抵当権をつけられるのはともかくとして、
火災保険が初期費用の大きな負担となる理由は、
融資期間分を一括で支払わなければいけないためです。

20年ローンで組むならば20年間、30年ローンで組むならば
30年間分、物件購入時に火災保険に加入し、一括で支払います。

 

区分マンションであれば1戸ですからまだしも、
戸数の多い大きなマンションであればあるほど
その金額は高くなります。

建物が大きければ大きいほど、融資期間が長ければ長いほど
火災保険の初期費用割合は大きくなる。

 

途中で売却した際は契約内容に従い解約返戻金を受け取れますが、
完全にお金を縛られてしまっているわけで。

不動産投資を始めたばかりで現金が少ない人間にとっては
初期費用の負担増に繋がっています。

 

まあ、その負担をどうにかすることはできないんですが、
この事実を知っていないと大きな間違いを犯します。

利回りもそうですが、それ以上に初期の運転資金、
リフォーム資金などを見誤る可能性などです。

 

不動産投資を語る上で火災保険はあまり前面にでるものでは
ありませんが、知っておかなければいけないこと。

そこを計算せずに収益不動産を買おう買おうとして、
いざ問い合わせて話を詰めてみたらお金が足りなかった、
なんてことになればそれまでの苦労はすべて水の泡です。

これから不動産投資を始めたいという方は、
火災保険の初期費用負担の重さを忘れないようにしましょう。

 

尚、多くの場合は火災保を仲介業者が紹介してくれます。
火災保険の紹介で仲介業者にも紹介料が入るため、
割引付きの火災保険を紹介してくれることが多いと思います。

火災保険の契約に奔走する必要はありません。
契約内容に納得いかない方は自身で探して下さい。

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