医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

中古住宅の流通に国がかなり本腰を上げている、との報道が先日、
大手のニュースサイトでもトップに掲載されていました。

記事内に出てくる人物がいつも同じなところを見る限り、なかなか
苦労をしているように感じますが。本当に流行しているなら様々な
人が名を売ろうと前面に立つべく動いてくるはずですので。

 

日本では土地神話、及び新築神話が非常に強く根付いていて、中古
住宅が極めて不人気であるのはご存知の通り。特に持ち家となると
中古市場は本当に人気がありません。

時に土地の細かな差異よりも新築である事が優先される場合もあり。
立地を悪くしてでも新築を購入しようとする方も少なくありません。

中古住宅は、妥協の終着点のようなものなのでしょう。

理由は明白。地震が日本人の住宅用建物に対する価値観に多大なる
影響を与えているのは間違いありません。

中古住宅は耐震性に不安がある、と思われています。たとえ耐震化
工事をしっかりしていたとしても。老朽化した建物に対しての信用
が低い。

この辺りは中古車も同じですね。老朽化した車の安全性を不安視し
新車に拘って購入される方は少なくないでしょう。

安全面に関する日本人の深層心理はかなり根深いものがあります。

 

建物の耐震性に関する法整備改革がされたのが1981年と、さほど
昔の話ではないのも影響しているかもしれません。

買い得感の高い築年数の物件がちょうどその前後10年程度築であり
より中古物件への不安が強くなっている、と。

バブル期前後の物件である点も中古住宅のイメージを悪くしている
かもしれませんね。一時期は手抜き工事が日本でも流行しました。
本当はバブル期の建物はとてもしっかりとしたものも多いのですが。

 

何より業界が新築を売りたいと考えているのが、中古住宅の流通が
今一つ伸び悩んでいる理由なのでしょうけれども。

長年、新築住宅が宣伝され続けた結果、日本人は新築住宅に対する
良いイメージを強く植え込まれていて、中古住宅を購入するなんて
「負け組のすること」と考えている節がありそうです。

古き良き街並みが、日本列島を繰り返し襲った災害や騒乱、戦禍に
より失われ、都市部の景観は決して美しいとは言えなくなっている
近現代に育った人にとっては致し方ない話。

せめて新しさくらいは欲しいと思うのは仕方ないでしょう。本格的
に拘ろうとすると、あまりにもお金が掛かり過ぎます。

中古住宅市場が盛り上がるには、もうしばらく時間が必要なように
思います。

中古住宅に日が差す兆し？

しかし昨今の古い価値観の変化は、市場に変革をもたらすとの期待
も抱きたくなります。

リフォーム、リノベーション技術が進化、ホームインスペクション
が認知されれば、取得価格の安い中古だからこそこだわりを持った
住宅にできるのだ、と多くの人が注目をする可能性を秘めている。

これからの新築物件は好立地なところにしか建設されないと思われ、
より価格が上昇していくでしょう。一般人には手の届かないものに
なってしまうかもしれない。

そんな環境が長く続けば、インターネットにより情報の共有が容易
な現代で、中古住宅の良さは徐々に広まっていくと予想されます。

 

それは賃貸住宅市場でも中古物件の忌避が減少することを意味して
おり、私たち不動産投資家にとっては福音です。

住環境サービスを向上させる事で、家賃単価の上昇を狙える可能性
をも秘めています。

新築は新築で価値がより増しますから、皆が喜べる状況になりそう
ですね。住み分けされただけに過ぎませんから。

 

もしかしたらそもそも住宅を所有する事に対しての価値観そのもの
が失われる可能性もありますけれども。

それはそれで、不動産投資家にとっては賃貸住宅の需要が増大する
のを意味しますので、メリットです。

 

建物を長く使用する時代へ

やる気次第ですが、中古住宅は今後本当の意味での「資産」として
私たちの役に立ってくれそうです。

これまでは結局のところ、法定耐用年数を超えてしまえば資産価値
などほとんど無いような評価を受けてきました。持ち家の資産評価
はあって無いようなもので、古くなると担保としても今一つ。

けれども、中古住宅の売買が盛んになれば担保評価も上がり、融資
の借り入れが楽になりますし、不動産投資をしない一般の方々でも
転居などが圧倒的にしやすくなります。

住宅ローンが、資産形成に本当の意味で役に立つんです。もう負債
などとは言わせない、との想いを政府も持っているかもしれません。

 

ただし、大切な点が二つほど。

一つは地域の隆盛。人口減少社会に入っている事実を知らない人は
いないと思いますが、流石に人のいなくなる地域の不動産に価値は
残りません。

持つなら当然、今後何十年かに渡って過疎化しない地域を選ばない
といけません。

 

もう一つは建物の状態。内外装だけでなく、大黒柱から配管も含め
普段から大切に扱わなければなりません。

老朽化して問題が発生したら、早め早めに対処をして、総修繕費を
安く済むように計画的な対処を心掛ける必要があります。日頃から
のメンテナンスがとても重要になります。

特に配管、配線系は問題が発生してから時間が経つほど被害が増大
していきますので、ご注意を。配電関連は火災などの重大事故へと
恐れもあります。

ホームインスペクションが義務化されたら、プロがチェックをする
ようになりますから。誤魔化すなどと考えない方が良さそうです。

 

これからは不動産投資も、建物を使い捨てにするのではなく大切に
扱って価値を残すという方向性が主流になってくると思われます。

減価していくだけの存在と考えず、土地と同じくらい建物も大事に
育てるよう心掛けるのをお勧めします。

 

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