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地方物件か、都心物件か。
永遠に結論の出ない議論です。
都心物件は立地の点で資産価値が高く、
地方物件は土地の安さのため収益性に優れる。
都心物件は人口の多さで客付がしやすく、家賃も高いが、部屋が狭い。
地方物件は部屋が広く取れ、間取りで差別化しやすいが、家賃が安い。
どちらも、一長一短のことばかりです。
投資の目的は、お金です。
収益性が低い物件は、基本的には投資価値が低いです。
すると、地方物件の方が収益性に優れているため、
地方投資の方が儲かる、と考えることができますが、
隠れたところで都心物件の強みが出てくることがあります。
今回は、都心物件の収益の強みに着目したいと思います。
リフォーム費用は変わらない
都心物件は、一戸当たりの家賃が高いのが特徴です。
地方では月3万円以下の賃貸物件が珍しくありませんが、
都心ではまずそんな物件は見つかりません。
実はこの一戸当たりの家賃の高さが、結構な強みだったりします。
これまでも何度か書きましたが、一戸当たりの家賃が高いと、
リフォーム費用や物件のメンテナンスの負担が小さくなります。
これは、メンテナンス費用は都心でも地方でも大きく変わらないためです。
例えば、同じ1LDKのリフォームをしようと考えます。
クロスやクッションフロア、フローリングなど、都心でも地方でも
価格は同じです。違うとすれば、作業員の給与ですが、
給与というものはそこまで大きく変わるものではありません。
同じ1LDKといっても、都心と地方では地方の方が広い傾向に
ありますから、その分材料費や工賃がかさみ、総経費は
高くなる可能性すらあります。
差別化のしやすさ
家賃が高いというのは、差別化のしやすさにも繋がります。
基本的には都心の人間の方が、設備などに贅沢な傾向にありますが、
最近は住宅環境の改善で、地方でも同じような設備が
求められる傾向は、今後強まっていくでしょう。
例えば差別化の一つとして、10万円のエアコン一台をつけたい場合。
家賃が6万円の都心と、3万円の地方では、その重みが違います。
都心部では2ヶ月長く入居してもらえればエアコン分はお釣りがきますが、
地方では3ヶ月入居してもらってもまだ足りません。
故障すれば更に交換費用がかかりますから、差は広がります。
しかも、エアコンの価格は都心の方がむしろ安くなります。
最近は通販の発達で、あまり変わらなくはなってきていますが・・・
また、人口が多い、ということは多様な嗜好の人がいるということです。
都心物件では、ちょっと変わった条件付をして、他の物件との違いを
アピールすることができます。
例えば、女性専用のペット共生住宅。
例えば、デザイナーズ賃貸住宅。
地方ではちょっと募集しにくいような案件にしても、
かえって反応が良くなったり、賃料を高くしたりすることができます。
プレゼントなんかも、地方より負担感少なくて付けやすいですね。
駐車場スペースも強くは求められない
地方物件では、駐車場スペースが必須となることが多いです。
移動手段に限りがあり、自動車への依存率が高いからです。
その点、都心では必ずしも駐車場を求められることはありません。
もし足りなくなっても、近隣に月極め契約可能な駐車場が
見つかりますから、無理して自前の駐車場を用意するほどの
ことはしなくてもいいでしょう。
その分、駅までの距離や道のりが大事にはなりますが、
その他の生活施設(スーパー、コンビニ、病院、学校など)は
近くにないことはない程密集していますので、
立地の検討についても地方に比べて難しいことはないでしょう。
収益性においても、工夫次第で収益性の確保は可能
不動産取得税や固定資産税などの高さがネックですが、
安定性で言えば、都心物件の方が地方よりリスクが低いのは
確かですし、決して収益性がない訳ではありません。
しかも、上記の理由で見えにくい利回りへの良い影響も
あります。
満室時の表面利回りが6%とかであればダメですが、
そこは指値交渉や物件の選択をしっかりとすることです。
都心だからと収益性の確保に妥協せず、
計画立てて取り組むことが大きな収益に繋がります。
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