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身の丈に合った収益不動産を購入するというのは、
不動産投資をする上で非常に重要な部分です。
分不相応のものでもいけませんし、
過小のものでも宜しくありません。
初年度が赤字になるのは当たり前のこと
一般サラリーマンが融資を利用して
不動産投資をする場合は、
多くはまずアパートローンと言われる
不動産投資ローンを利用することになります。
アパートローンとは、購入する収益不動産を
担保とするに加え、給与収入を信用担保として
利用するタイプのローンです。
アパートローンは、銀行によっても違いますが、
給与年収の何倍まで、といった形で上限が
決まっていることが多いです。
アパートローンは住宅ローンと似たような性質ですが、
金利は大きくことなります。
特に初期は、非常に金利が高いことも多いです。
ある意味、その高金利でも十分な収入が
出るような物件を購入できれば、
とても安泰であるとは言えますが。
ここで考えたいのは、経費のことです。
大きな物件になると、初期費用も大きくなります。
主に登記費用、仲介手数料、火災保険、不動産取得税、
そして融資の利払い分です。
これに減価償却が入りますから、
初年度は大幅な赤字になるのは当たり前です。
別に、事業で赤字になることは悪いことではありません。
個人事業主で、キャッシュフローが回っているからと
節税のためにわざと赤字にしている会社は多いですし、
そもそも不動産投資の場合では、
物件の購入年が赤字となるのは一般的に認知されています。
肝心なのはここからです。
不動産投資の場合、
赤字になると大きく損をするパターンが存在します。
過大である場合
自分の給与所得に対して過大である場合、
大変な損失を生むことがあります。
まず、不動産所得、つまり事業的規模と
認められない場合、赤字の繰越ができません。
これがどう損失に繋がるのか、例をあげましょう。
課税所得500万円の貴方が、
金利4.5%、30年のフルローンの融資を受け、
1月に1億円の中古不動産を購入しました。
内訳は建物が5000万円、土地が5000万円です。
戸数は8戸、事業的規模とは認められません。
今年の家賃収入が1000万円、初期費用が700万円、
不動産取得税が100万円、減価償却費700万円掛かりました。
この時点で、500万円の赤字です。
現時点でも給与所得と合算すると、課税所得は0円です。
所得税、住民税の負担は0になります。
ただ、他にも計上したい経費があります。
融資返済の利息分、及び他にかかった経費です。
しかし、残念ながら既に収支は0円ですから、
経費として計上しても何の得もありません。
金利450万円は、ただ支払っただけとなります。
もしこれが課税所得に余裕があったならば、
最大で50%、225万円以上の税の還付が受けられる
筈だったのですが、0です。
自分に不相応の収益不動産を買ってしまったが故の
見えにくい損失です。
とても勿体無いですね。
自分に対して過小である場合
事業的規模として認められないと、
所得は不動産所得として扱われます。
不動産所得が赤字である場合、
土地購入分の融資利息を必要経費に含めることができません。
ちょっと分かりにくいですね。
例えば、課税所得1000万円の貴方が、例によって
金利4.5%、30年のフルローンの融資を受け、
1月に1億円の中古不動産を購入しました。
内訳は建物が5000万円、土地が5000万円です。
戸数は8戸、事業的規模とは認められません。
今年の家賃収入が1000万円、初期費用が700万円、
不動産取得税が100万円、減価償却費700万円掛かりました。
この時点で、500万円の赤字です。
1年間の利払い総額は約450万円ですから、
本来であれば経費総額は1950万円、
給与所得と合算して、課税所得は50万円となるのですが、
不動産所得は元々赤字のため、
土地分の利息は経費に含めることができず、
利息分は建物分の225万円しか計上できません。
課税所得は275万円となり、
余分に税金を支払わなければいけないことになります。
この場合、50万円程度は税金が増えますね。
課税所得が1000万円もあれば、もっと上の物件、
それこそ事業的規模と認められるほどの収益不動産が
狙えたはずです。
そこを日和ってしまったがために、余計損失を
出してしまうことに繋がりました。
後者はまだ小さなことですが、それでも50万円あれば
ワンルームのリフォームができます。
こういう小さく積み重ねる損失が、
足元を不安定にしていきます。
とにかく大事なのは、己を知ることと、
分かりにくいこともきちんと理解、把握すること。
今現在の自分に適した物件を探し出すことが、
今後の明暗を分けますのでご注意ください。
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