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サブリース契約という賃貸不動産の
契約形態があります。
どんな契約かというと、
賃貸不動産オーナーが賃貸事業者に
部屋を貸し出す、といったものです。
よく分からないですよね。
私も最初、理解するのに苦労しました。
不動産投資のカタチのひとつ、サブリース契約とは
収益不動産を購入すると、当然ですが
入居者を探さなければいけません。
通常であれば、不動産のオーナーが
客付業者に依頼して入居付けをします。
それとは異なりサブリース契約では、
賃貸事業を生業としている業者と、
賃貸不動産をレンタルする契約を交わし、
契約した賃貸事業者から毎月、
家賃収入の代わりに契約した額を貰います。
サブリース契約は、オーナーと賃貸事業者の間の
契約ですから、入居者とはオーナーは
基本的に関わりません。
空室だろうが、入居していようが、
契約事業者から収入が入ってきます。
賃貸事業者がどうやって収益を上げるかといえば、
サブリース契約料と家賃収入の差額です。
自分で不動産を持つというリスクを負わずに、
定期的な賃料収入を得よう、という狙いです。
よほど客付力に自信があるのでしょう。
サブリース契約にはどんなメリットあるのか
オーナーにとっては、家賃収入が減るものの、
空室リスクが無くなることになります。
契約にもよるでしょうが、基本的に
大家は賃貸事業者ですから、
オーナーは管理に関わることはなく、
サブリース収入はほぼ完全な不労所得ですね。
TSUTAYAで借りてきたDVDを又貸しして
利益をとっているようなものです。
多分、TSUTAYAでそういう行為は
禁止されていると思いますが。
一戸でやってもサブリース業者としては
旨味が少ないので、多くの場合は
マンションやアパートを一棟丸ごと
サブリース契約をすることが多いです。
いわゆる「一括借り上げ方式」ですね。
サブリース契約は、実はトラブルも多い
キャッシュフローが出れば利点も多い
サブリース契約ですが、欠点も多いです。
主に、サブリース業者と結んだ契約内容を
巡ってトラブルとなることが多いです。
例えば修繕費はどちらが持つとか、
減額査定請求(サブリース料金の減額請求)
がきたりだとか、中途解約されたりだとか。
そもそもサブリース業者が経営破綻するかも
しれません。
契約前は長期保証を謳ったり、
利点ばかりを強調してきますが、
こちらが無知なことに漬け込んでくる業者も
多くいますから、検討には慎重を期して
臨まなければいけません。
甘言に惑わされないように。
個人的には、収益も減るし、余計なリスクが
発生するしで、サブリース契約を好きには
なれません。
サブリースを契約するのは慎重に
手持ちの不動産が増えすぎて、
管理が限界を迎えたとか、何らかの理由がなければ、
サブリースを選ぶ理由はないと思います。
特に融資が残っていると、キャッシュフローが
極端に悪くなって、投資効率が非常に
悪くなる可能性もあります。
少なくとも最初の一棟目にサブリース契約を
結ぶのはやめておきましょう。
経験を積み、経営基盤ができて、自信を持って
判断を下せるようになってからでも、
サブリース契約は遅くありませんから。
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