医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

今回は指値について。

解説、というよりは考察からしていきたいと思います。

 

指値でよく話題になるのは、

「適切な指値の指し方はどうすればいいのか？」

という話です。

 

しかし、これは多くの場合、

かなり勘違いしている疑問であると言えます。

指値とは誰に向けてのものなのか

 

指値というのは、一般的には値引き交渉だと言われています。

 

基本、売値より高く購入したいと手を挙げる人は

あまりいませんから、認識としてはほぼ正しいのですが。

 

ただ、状況によっては売値より高く指値をすることだって

十分にあり得ることなんです。

 

「指値」とは、行動ベースで考えると、

売主に「この物件はいくらなら買います」と、

意思を伝えることです。

 

それを認めるか認めないかは、完全に売主側の問題ですから、

購入希望者としてはどうしようもありませんね。

 

 

購入者が「いくらなら買う」というのはどういう意味でしょうか。

 

一言で言えば、

「この物件には私にとってはこのくらいの価値です」

と宣言する行為です。

 

要は物件を精査したところ、

評価額としてこれくらいの評価であった。

これくらいで購入できればこの価格で賃貸に出して

客付も十分可能だし、満足のいく収入が得られるだろう。

 

と、自分にとって根拠のある数字でなければいけません。

 

指値というのは、

売る主に値引きを迫る価格と価格と思われがちですが、

本来は自分を納得させるための価格であるべきなんです。

 

指値は自分に購入理由を与えるためのもの、

と覚えておきましょう。

 

知らず知らず、感情を揺さぶられていませんか？

 

自分が納得のいかない価格で、

収益不動産なんて高額なものを購入するのは、

愚か者の行動です。

 

どこかしらギャンブル的な思考で、

感情で動いてしまっているんでしょう。

 

感情が揺れ動いている時に大きな決断をするのは、

大変危険です。

 

感情でモノを購入すると、大概あとで後悔します。

 

日常の買い物というのは、買う時がピークです。

洋服でもなんでも、買う前に気分が盛り上がり、

何らかの理由付をして、購入した時、

手に入れた時が一番楽しいですよね。

 

でも、その後は気持ちが落ち着いて、

冷静に現実を直視できるようになる。

 

すると、やっぱり高かったかな、とか、

もっと良いモノがあったかな、とか、

本当に似合ってるかな、とか。

オシャレ着を買ったあと、思ったことはありませんか？

 

ただ、結局は生活に支障が出るような額ではないから、

後悔も薄く、忘れていく。

 

消費活動って、そういうものですし、

それでいいと思います。

 

 

しかし、投資は違います。

 

投資は購入してからが本番です。

購入し、それが成果を上げていくと、

徐々に気分が盛り上がっていくものです。

 

消費活動とは異なり、購入を決断する時に

感情が挟まる余地があってはいけません。

 

何か心に違和感を感じる時は、

指値を指すどころか、

物件を探すことすらやめた方が賢明です。

 

その感情は、揺さぶられているんです。

巧妙なセールストークやコピーライティングに

乗せられています。

 

その状態で、微妙な理由付けをされてしまったら、

本当に購入してしまいますから。

 

繰り返しますが、

普段の消費活動であればそれでいいんです。

しかし、投資は消費活動ではありません。

購入した先を見据えなければいけませんから、

そこに感情の入る隙間は「無い」んです。

 

収益不動産は水ものと考える

 

指値は、自分が投資活動をする、ということについて

自分自身を納得させるための数字です。

 

そこには根拠が必要です。

その根拠が自分の中で明確に論理づけられているなら、

自ずと指値額は決まるはず。

 

根拠については、一般化できるものではありません。

 

地方なのか都市部なのか、

木造アパートなのかRCマンションなのか、

地区何年なのか、など、

多彩な情報を精査した上で決定されるべき数字だからです。

 

その評価をするのは自分です。

自分ならこの額であれば十分な収益を上げることができ、

出口戦略も問題ないだろう、と思う額こそが、

指値をすべき価格です。

 

ある程度の指針や見本はありますが、

全てが定例通りいかないのが

不動産投資の面白いところであり、

儲けるための穴でしょう。

 

指値が通らなかったことで、

貴方が失うモノは何もありません。

 

機会損失なんて言葉を使って煽る人もいますが、

それは機会損失という言葉を履き違えています。

 

下手に間違った妥協をして、

債務超過に陥り身動きが取れなくなってしまうことを

機会損失というんです。

 

 

まず、自分の根拠となる計算式を見つけましょう。

それを元に、一切の妥協をせずに指値を

指し続けてみてください。

 

買えればもっと指せないかを、

買えなければ何故買えないかを、

研究してください。

 

やらないとできるようになりません。

積極的に頑張りましょう。

 

補足

 

そもそも指値の根拠となる評価や経営計画が

できない場合、明らかに知識不足。

妥協以前の問題です。

 

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まず知識を溜め込んでいきましょう。

 

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