指値を通すために大事な三つのポイント

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指値の指し方次第で、不動産投資が成功するか失敗するか、

大きく左右されます。

 

 

 

投資家の間で長らく議論され続けている難しい問題です。

 

 

無理な指値の指し方では、いつまで経っても収益不動産が買えません。

 

ですが一方、妥協をしてしまえば自分が痛い目に遭ってしまいます。

 

 

 

指値を難しくしている要素には前回お伝えした通り、

不動産の価値を鑑定するのは難しいということと、

不動産投資に興味の無い全くの素人が関わってくることの二点があります。

 

 

いったいどうするべきか。

 

 

一つは、今まで学んできた評価法を用いることです。

 

積算評価、収益評価の二つですね。

 

これを基準に、無理にならない程度の指値をする、

というのが一つの手段です。

 

 

この方法で評価しておくことは、

金融機関から融資を受ける際にも重要となってきますので、

必ず両方とも計算をして、結果を出しておきましょう。

 

 

 

次に、きちんと理屈付けをすることです。

どうしてその値段なのか。指値の値付けの理由を相手に伝えること。

 

 

売主側としては、それが適切なものか個人的な理由かはともかくとして、

自分の付けた価格に理由があるはずです。

 

その根拠を聞き出すのは困難ですが、

もしその理由を知ることができたら、交渉を有利に進めたり、

自分とは折り合いがつかないことを悟って早いうちに諦めたりと、

いいこと尽くしなのです。

 

 

が、現実はそうそううまくいきません。

 

 

ですから、せめてきちんと自分の考えを伝えて説得する。

これが意外なほど重要です。

 

 

ちなみに、不動産の購入意思を示す時は、

仲介会社や売主に買い付け証明書というものを書いて、

アナログなことにFAXで提出することになるのですが、

この買い付け証明書に、いくらで購入したい、

ということを他の条件と合わせて書きます。

 

 

この買い付け証明書に、一通付け加えて理由を書くようにしましょう。

せっかくなので、

挨拶や、物件についてのメッセージなどをつけてもいいです。

 

むしろ、人との付き合いなのですから、それくらいは

当たり前でやるというスタンスの方がいいのではないでしょうか。

 

 

 

もう一点、指値をする前にぜひ確認したいことが、

「相手が不動産の売却をする理由」を聞き出すことです。

 

売主に直接聞くのは難しいかもしれませんが、

仲介会社に問い合わせると、以外と教えてくれます。

 

任意売却物件であれば、分かりやすいんですけどね。

 

これが分かると、相手の値付けの理由が分かることがあります。

 

 

返済が困難になりやむなく、という形だと、

指値の額の限界は融資残高分まででしょう。

 

そうではないけど急いで現金が欲しい場合は、

やや無理な指値でも通りやすいです。

 

売却に積極的な理由がない場合、指値を通すのは困難です。

 

 

 

その他、瑕疵担保責任の放棄など条件次第で

指値が通りやすくもなったりしますが、

個々の事例に応じて上手く立ち回るしかないでしょう。

 

 

 

とにかく大事なのは、妥協はしないこと。

きっちり計算した上で、これ以上は無理と一度決めたら、

指値が通らなければ縁がなかったと思ってすっぱり諦めましょう。

 

 

もし、いつまで経っても物件を買えないようなら、

とりあえず妥協するのではなく、

勉強し直して自分の評価法を見直すべきと思います。

 

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