いつも応援ありがとうございます。
今年も4月を迎え、多くの新社会人が緊張する中、初出勤をしたようですね。
何で急に電車がこんなに混んでいるんだと思っていましたが、
そんな季節でした。
ニュースを流し読みしただけなので忘れましたが、
80万人程度の新社会人が生まれたようです。
このうちどれほどが、サラリーマンの置かれた現実にいち早く気がついて
僕のブログを読みにきてくれるでしょうか。楽しみですね。
これからが1年間のスタートである新社会人とは正反対に、
不動産賃貸業は閑散期に突入です。
僕は物件の取得が5月でそこからでも一気に満室に向かいましたから、
あんまり意識はしていなかったんですが、
他の不動産投資家のブログを読んでいるとやっぱり
これからの時期は入居付けが難しくなってくるようです。
特に地方物件だと大変でしょう。
その代わり地方物件は利回りが良いので、
1室空きくらいどうってことないのかもしれませんけどね。
ある意味において、この賃貸事業閑散期こそ、
優良な物件を格安で購入することができるチャンスだと、
僕は考えています。
満室物件の罠
収益不動産売買は駆け引きです。
売主としてはできるだけ高く売りたい。
買主としてはできるだけ安く買いたい。
全く正逆のお互いの主張がぶつかり合う場なんですね。
一つとして同じ取引がないため明確な値付けの線引きがないため、
交渉の上手さによって結果が大きく変わってしまいます。
よくネットで見るのが、満室であることを主張している物件。
確かに満室は魅力です。購入してから退去が出るまで
何の努力もしなくていいし、得られる家賃収入も最大。
不動産投資初心者にとってはそれがものすごく魅力的に見えます。
しかしこの満室という条件、買主にとっては交渉に不利な要素。
満室だから、という理由で売主は値段を釣り上げることができます。
満室という要素が欲しいなら、売主側の要求を受け入れざるを得ません。
しかも、満室といっても購入時期によっては直後に複数の退去が出て
急な修繕費が必要になるかもしれません。
満室と思って購入したらすぐに空室だらけ、となったとしても
誰にも文句は言えず、ある意味最悪のパターンです。
指値交渉を有利に進めるために
最初から交渉に不利な条件の物件を購入しようとしていたら、
安くて利回りの良い物件を購入するなんて無理です。
もし優良な物件を安く購入したいのなら、
なるべく買主にとって交渉に有利な条件が揃った物件に
その理由を明確にして指値交渉に望むのがいいでしょう。
例えば繁盛期が過ぎた直後の今、空室が目立つ物件は
買主にとって有利に交渉を進められる物件と言えます。
閑散期に空室を埋めるのは普通より難しいものですし、
繁盛期で埋めることができなかった空室ばかりの物件、
売主としては早く手放したい、と思っているかもしれません。
売主が物件を売却する理由によっては大幅な譲歩を引き出す
チャンスがあるかもしれません。
交渉ごとに強い人は不動産投資に向いています。
むしろ、不動産投資家となるのであれば交渉に強くならざるを得ない、
と言っても過言ではないでしょう。
不動産売買は人と人との付き合いであることを忘れずに
僕も交渉の専門家ではないのであまり偉そうなことは言えませんが、
仕事柄、事を荒立てないように水面下の駆け引きをすることが多く、
お互いが満足する妥協点を見出す、ということには慣れています。
経験上いくつかのポイントがあって、
1.急に答えを求めず、複数回コンタクトを取る
2.引けない一線を決めておき、いつでも交渉を中断できるようにする
3.自分に不利なことは先回りして埋めておく
リスクの低い交渉をしたい時には、
最低限この3つは守って交渉に望んでいます。
最高の結果は出せないかもしれませんが、精神的には楽ですね。
とにかく視野を広く持って、多面的に交渉の全体像を把握しておくことが
交渉で負けない秘訣じゃないかなと思っています。
あと、勝つ交渉をするんじゃなくて、
負けない交渉をする、というのもミソです。
逃げ道を塞がれて高く買う羽目になるのは最悪です。
引く必要のない部分で譲歩する意味はないと思います。
でも、自分ばかりが得しようと思うのも不自然なこと。
相手の事情を組んだり、利益をしっかりと考えてあげて、
お互いが嬉しい取引を心掛けたいものです。
人に恨まれるようなことにならない方が、
人生において絶対に有意義ですよ。
常に余裕を持った態度で人と接しましょう。
巡り巡って、自分にメリットが返ってきますから。
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