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マンション投資で重要な収入源はなんだったか、
覚えてますか？
キャッシュフローと売却益でしたね。
キャッシュフローはどうやったら求められたでしょうか。
キャッシュフロー＝家賃収入－融資返済額－必要経費
です。
純粋な手残りは、キャッシュフローから税金を引いた額になります。
つまり、手残りを増やしたいなら
①家賃収入を増やす
②融資返済額を減らす
③必要経費を減らす
の3つの選択肢があることになります。
家賃収入を増やす
まず一つ言えることは、1室ごとの家賃を上げるというのは難しい、
ということです。
家賃というものは、日本の場合は年月が経つごとに下がります。
新築の時代が最も高く、以後安くなっていきます。
途中大きい修繕工事が入るとともに部屋もリフォームされ、
一時的に家賃が上昇しますが、それ以降はまた下がっていきます。
家賃収入を増やすということは、1室の家賃を上げるより、
部屋の数を増やす方が簡単です。
リフォームして家賃を上げるにしても、リフォーム料金が余計にかかりますからね。
融資返済額を減らす
融資返済額を減らすことについては、2通りの考え方があります。
一つは月当たりの返済額を減らすこと。
もう一つは総返済額を減らすこと。
融資返済額を減らすためにもっとも効果的なのは、
融資の額を減らすこと、金利を低くすることです。
これは月当たりの額も減りますし、総返済額も減りますから非常に効果的です。
しかし、融資の額を減らすには自己資金の投入が必要ですし、
金利を低くするには金融機関に対して自分の信用度を上げる必要がありますから、
ややハードルが高いです。
簡単なのは、「返済期間を調整すること」です。
返済期間を長くすれば月当りの返済額は減ります。
ただし、総返済額は増えてしまいます。
返済期間を短くすれば、総返済額は減ります。
ただし、月々の返済額は増えてしまいます。
このバランスが、実に重要です。
融資及びその返済については以下も参考にしてください。
経費を減らす
経費を減らすことはとても重要です。
リフォーム費用を安く上げたり、電気代や清掃費用などを安くあげることで、
手取りを大きく増やすことができます。
何より重要なのは、そもそも物件を安く買う、ということでしょう。
不動産自体は資産ですが、金利がかかる以上は経費です。
減価償却は経費でも高い方が良い特殊な経費ですが、
それ以外の経費は安いほうが手残りが増える、
というのは自明の理でしょう。
大きく経営をすることでキャッシュフローは急拡大する
上記のことに加えて、基本的に経費は物件規模が大きいほど、
その割合は小さくなります。
一番顕著なのは管理費。
アパートやマンションを一棟丸ごと管理会社に委託するなら、
管理費は家賃収入の5%程度が普通です。
しかし、区分マンション1室だけの管理を委託する場合、
家賃の10～15%を管理費として請求されることが多いです。
つまり、大きな規模の物件を購入することで、
家賃収入を増やすことと経費を削減すること、
この二つとも可能となります。
あくまで資金に余裕を見ながら、という前提になりますが、
区分マンションを一室購入するよりは、
一棟物件を購入する方が投資として効率が良いのは、
こういった理由からになります。
キャッシュフローを大きくする、という観点から、
マンション投資を考えている方は、区分マンション投資に絞らず、
自分の枠を超えて広い視野で検討しては如何でしょうか、
というのが今回の結論です。
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