仲介業者と面談する時に気をつけるべきこと その2

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続きです。

 

もともと安全な不動産投資ですが、悪質な売主や仲介業者を

見極めることができれば、更に安全な世界となります。

 

それには、相手の手口を知っておく必要があります。

 

不動産で誤魔化すことができる部分、それは土地そのもの若しくは建物の内容です。

優良な物件であるように見せたり、利回りを実際よりも高く偽ることで、

より大きな利益を得よう、普通では売りにくい物件を捌こうとします。

 

 

一つは、単純にこちらが素人だろうと思って、

土地や建物に問題があることを黙っているパターンです。

 

地盤沈下のリスクがある、液状化のリスクがある、などだったり、

外からではわかりにくい嫌悪施設(暴力団の事務所など)がある、などです。

建物も、耐震偽装などは大きな話題になりました。

 

大幅な修繕が必要と知っているのにそのことを伝えずに契約を迫ってくる業者もいます。

契約を急がせられている時は、気をつけてください。

 

 

二つ目は、建物の内容を誤魔化しているパターンです。

例えば貴方の見ている満室想定収入、いったいいつ計算された額でしょうか。

入居者さんが、当初新築で入居された方ばかりだった場合

新築プレミアム価格で家賃が高く設定されていたかもしれません。

 

そういう入居者さんは建物が古くなると引っ越してしまうか、

家賃の交渉をしてくる可能性があります。

新しく募集するにも、家賃を下げねばいけないでしょう。

すると、途端に家賃収入は大幅に減ってしまいます。

 

 

もっと酷いと、購入した途端に入居していた学生が卒業して全員退去してしまったり、

近くの工場などが近日閉鎖することを黙っていたり、

わざと一時的に高い家賃で入居者を入れ、満室にみせたり、

満室想定収入を高く見せたりする業者もいると聞きました。

 

考え始めたらきりがありません。

 

そこで、利回りが妙に良かったり、優良な物件なのに

インターネット上に余っていたりする物件を見る際は、必ずこう聞いてみましょう。

 

 

何故こんなに利回りがいいのか

メリット・デメリットを含めて説明していただけますか。

 

 

もし答えに納得いかなかったり、不十分と思えた場合は、契約を見送るのが無難です。

 

レントロール(物件の入居状況明細のようなもの)もきちんと確認し、

どんな人が入居しているかも見ておきましょう。

相手に騙す気がなくても、一つの施設に頼りきった入居者ばかりだとリスクが高いです。

 

 

良い物件は、なかなか見つからないものです。

甘い話に乗ったり、妥協したりせず、厳しい目で面談に臨んでください。

 

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