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都市部の収益不動産、特に東京の物件には手を出し辛い状況が続いています。
何故かといえば、ご承知の通り物件価格の高騰。家賃の上昇を伴わない価格
の上昇が起きているため、利回りが低下、個人レベルの資金力ではちょっと
割に合わない数字です。
為替差益も得られるような海外投資家からすると、とても安く東京の物件を
購入するチャンスであり、実際に中国、台湾の投資家を中心に東京の不動産
が相当数買われています。
どうもそこが、旅行客へのホテル代わりの貸し出しに使われていて、ホテル
業界が困っているようで。そのうち規制が掛かるのではないかと感じたりも
しますが、それはまた別のお話。
ともかく、海外投資家にとっては今の円安下における東京の不動産はとても
良い投資対象となっています。
国内の投資家にとってはあまり面白い話ではありませんね。我々にとっては
高くて投資効率も悪く、欲しくても購入できないところを、海外の投資家が
買い漁り、高い利回りを享受し、価格を高騰させていく。
日本に住み、円を使って生活をしている人は、ぼけっとしていたらどんどん
損をしていく。投資に動こうにもハードルは高くなる一方。
ここまで日本の輸出企業を引っ張ってきた、大規模金融緩和による円安進行
ですが、実効為替レートでいえば黒田日銀総裁が円安であるとの発言をして
しまうほどの今、円安の弊害として起こっている事の一つでしょう。
これ以上の円安進行は、国内資産や国内企業の外国企業による買収、および
世界に対する日本の経済力の低下などにより、日本への悪影響が更に高まる
可能性があります。
いかにして為替操作と言われずに最も都合の良い為替レートへ操縦を行うか
が、政府日銀にとって最大の課題となります。
私たちも、手をこまねいて政府のやりようを眺めている訳にはいきません。
どうすれば外国人投資家に負けない力を手に入れられるのか。
既に厳しい環境に置かれている中、しっかりと考えておくべきと思います。
トレンドに乗るにもTPOが重要
投資先は不動産だけではありませんので、一番自分に合うものを投資経験を
積みながら探していくのがいいと思います。
徐々に流行ってきているソーシャルレンディングも市場が拡大するとともに
より稼ぎやすくなると思いますし、普通に株式や投資信託等から始めるのも
悪くないでしょう。
僕も、これまで様々な投資について勉強をして、経験を積んで、これならと
感じたものが不動産投資だっただけ。
ビジネスとしての側面が非常に強く、自分で工夫をして利益を得ているのに
とてもやりがいを感じますし、心身に掛かるストレスも少ない。
最初のうちだけお金のやりくりの面で少々大変な部分もありましたが、投資
をするために原資が必要となり、投資に突っ込んでいる間はお金が不自由に
なるのはどの投資でも同じです。
ただ冒頭で書いたように、現時点では東京の不動産へ手を出すのはいささか
リスクが高過ぎる気がします。
東京に限らず、海外投資家が収益不動産を多く購入している地域は要注意。
都市部の物件は安全性が高い、人口が多いため入居者が将来に渡っていなく
なったりしない、土地が強く値下がりしない、とのイメージが定着している
ように思えますが、僕は全くそうは思いません。
国内企業や国内投資家のみならず、外国企業、外国人投資家からの投資資本
の流入により起こっている現在の都市部不動産は、今後その程度はともかく
バブル化していきます。
もちろんバブルの波に乗ってキャピタルゲインを得たいのであれば、挑戦を
するのもありですが、であればわざわざ、売買に多大な手間とお金が掛かる
不動産を選択しなくてもいいでしょう。
リスクを考えると、バブル化しつつある不動産に手を出すのは、個人レベル
では賢いと言えない気がします。
値上がりを待っている間にも経営にお金が掛かり、融資返済すら苦労をする
かもしれませんし。
資金力をつけることを優先すべき
やはり、今から入るのであれば比較的地価の変動の小さい地方物件へと手を
伸ばすのがやりやすいのではないでしょうか。
もちろんそこにもリスクはあります。地方からは人が逃げていく傾向は今後
も変わらないでしょうから、賃貸需要がどこまで続くか分からない。
しかし、地方と一言で言ってもたくさんあります。その中から、有力な地域、
優良な物件を探すのが、地方投資の醍醐味というもの。
株でいえば、今後伸びる優れた中小企業を探し当てるようなもので。
現在の政府の中心的政策の一つである地方創生の理念にも、ぴったりと当て
はまります。政府の政策に乗るのは、投資を成功させる為の一つのポイント。
アベノミクスにより株価高騰が起こるのを予測して、大儲けした人は少なく
ありません。
とはいえ、重要なのは高騰しそうな仕立株を探すのではなく。
安定して成長が見込める地域を、物件を探すこと。多少の問題はアイデアと
工夫で乗り切れますから、企業の先行きを想像して未来を託すだけよりも、
遥かにやりやすいのではないでしょうか。
資金力で優位に立てるのならば外国人投資家のように都心の物件などに手を
出すのも悪くないかもしれませんが、残念ながら私たちのほとんどはそんな
お金はありません。
まずは資金力をつけるために、地方投資から手を付けるのは、サラリーマン
の不動産投資の常套手段の一つと言えます。
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