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賃貸不動産の入居率に最も影響するものの一つとして、不動産投資に
おいて「立地」が重要であることを疑う人はいないでしょう。
しかも数々の要素において、「不動産」だけあって立地だけは後から
工夫して何とかすることができません。
不動産投資で成功するためには適切な立地にある物件を選ぶことが
絶対条件であることは疑いようのないこと。
立地を評価するに当たって一番最初に見るのは『駅からの距離』である
と思います。
自身が住むための物件を探す時と同じように、駅から徒歩何分程度に
あるのかをまず確認する方が多いと想像しますが、駅徒歩距離の数字が
小さい程良いとは一概に言えないこともある。
僕も経験をしていることですので、実例を交えて書いていきます。
駅から近くても敬遠されることがある
僕の所有している横浜のマンションですが、駅から非常に遠いです。
徒歩で言えば20分を上回ります。
目の前にバス停がありますからある程度はカバーできてはいるものの、
数字にされてしまうと敬遠されてしまうほどの距離といって間違いない。
実際、駅からの距離で入居負けしてしまうこともあります。
が、それでも満室です。周辺は住宅地で、多数のマンションがあります。
そこらじゅうにライバルがいる環境であるにも関わらず、また駅からより
近いマンションと家賃は同じにも関わらず、なぜ入居が得られるのか。
地図を大きくして見ると、その理由がひとつあります。実際これは購入を
検討する際に地図上も、現地を歩いても感じたことでした。
駅と所有マンションの間に、新幹線が通っているんです。
駅徒歩10分～15分程度の距離を新幹線の線路が縦断しており、当然ながら
頻繁に新幹線が行き来します。
その騒音はかなりのもの。新幹線も朝から晩まで相当な本数が走って
いますから、僕であれば近くには住みたくありません。
住居の騒音に敏感な人は多いので、近いけれど新幹線が煩いという条件が
ライバルなのであれば駅から遠くても十分競争力を維持できるはず、との
判断をしました。
結果として高い入居率を維持できていますから正解だったと言えます。
ネットで賃貸サイトなどを見る限り新幹線の線路周辺の物件は余っている
ようですから、やはり随分と敬遠されてしまっているようです。
もし駅からの近さに強く惹かれて新幹線の線路周辺の物件を購入していたら、
空室に悩まされる日々となっていたかもしれません。
スペック上は良くても……という場合
またどこかのブログで読みましたが、駅から近い物件だとのことで調べて
見たら実は駅の入り口から反対側の物件で、線路も渡らねばならず、徒歩で
随分時間が掛かってしまう物件だったなんて話がありました。
駅から何メートル、と表記されていると「直線距離」で表されていても嘘を
ついていることになりませんから厄介ですね。
徒歩何分と書かれていても、徒歩1分は約80mとして計算されているだけ。
間に開かずの踏み切りや渡りにくい信号があったりしても表記が変わること
はありません。
実際に現地に赴き、何度か歩いてみなければ気がつかない問題点が隠されて
いることは珍しくない。
物件の購入を検討するときは、必ず地図を広くして見ること、自分の足で
現地を歩き体感すること、がとても大切です。
ミクロとマクロ、両方の視点からひとつの物件、そして町全体を評価する
ことで、ライバルとの戦いに勝ち目があるかどうか見極める多くのヒント
が得られます。
ターゲットが重なる立地、重ならない立地
都会であればあるほど、駅の存在感は大切になります。
都市部の単身向けマンションが駅から遠かったらそれだけで空室に苦しむ
ことになってしまってもおかしくない。
東京主要区内ほど密に鉄道網が発達しているならば、どこであろうとも
どこぞの駅が利用できるはずですからいいのですが、地方主要都市だと
駅からの距離はかなり重要ポイントとなります。
しかし駅徒歩何分という数字に惹かれてしまって飛びついたり、物件の比較
をする際に数字で判断してしまったりすると、狭い視野では気がつかない
ような思わぬ罠にハマる可能性が否定できません。
利回りと同じように表面的な数字に惑わされないようにリサーチをしっかり
行なっておくべきでしょう。
ちなみにこのような時、駅近隣物件は価格帯が違うので無視して構いません。
あくまでライバル物件と比較して駅から遠いとの不利を覆すことができるか
どうかに焦点を当てることが大切です。
駅徒歩5分の物件と25分の物件を比較するのは、築5年の物件と築25年の物件
を比較しているようなものですから。そもそものターゲットが異なります。
築15年と築25年の比較はターゲットがかぶり始めますからライバル物件と
考えるように、駅徒歩15分の物件は25分の物件のライバルとなり得ます。
そう考えると、駅徒歩10分～15分の物件は駅徒歩5分の物件と張り合わないと
いけませんし、25分の物件とも価格競争をしなければいけませんから意外と
大変なのかもしれませんね。
駅徒歩何分かはあくまで表面的な参考に過ぎません。近くてもそれを帳消し
にする要素があれば台無しですし、遠くても有利に戦える要素があるならば
高い収益性を維持することが可能です。
物件の購入を検討する時は数字ばかり見るのではなく、必ず地図を広げて
全体を確認し、また現地入りして実際に空気を感じる癖をつけて下さい。
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