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最近、広告がよく打たれているのも影響しているのか、新築不動産
から不動産投資をスタートしよう、とお考えの方が多いようです。
新築をするとなれば融資は有利な条件で引き出しやすく、出口戦略
もあまり何も考えずとも5年経過すればいつでも売却可能な態勢へと
移行させられます。
木造だろうと軽量鉄骨だろうとRCだろうと選び放題で、予算組みも
自由自在。
新築は中古よりも自由度が遥かに高く、心理的には入りやすいです。
特に融資面では極めて有利で。
収益不動産へ積極的な融資を行っている一部の金融機関を除いて、
昔ながらの体質のままの金融機関では中古不動産へは評価額が出ず
融資NGとなってしまうケースは少なくありません。
が、新築となると途端にGOサインが出るのも珍しくない。金融機関
にとって新築はリスクが低いんでしょうね。担保としての評価額が
しっかりと出るため稟議を通しやすいのもあるのかもしれません。
新築から不動産投資に入るのは悪いことではありません。
ただ、不動産投資の経験が皆無な場合、どのような盲点があるのか
も分からず、落とし穴に嵌ってしまう可能性があります。
僕は、新築不動産投資は中古不動産を購入する以上に注意深く話を
進めなければいけないと思っていて。
興味はありつつも、今のところ慎重になっています。
僕は新築物件への投資をした経験がありませんので、あくまで想像
の域を超えない事はご了承下さい。
もしご経験の豊富な方がいらっしゃったら、誤解など指摘頂ければ
幸いです。
新築不動産投資の気になる点
新築不動産のデメリットで目立つのは、利回りの低さです。
不動産投資はキャッシュフローが命であり、その源泉は家賃収入、
要するに物件の利回りです。
その利回りが低いということは、収益不動産としてのポテンシャル
が低いという事。
新築であるとの条件で、低い金利、長い返済期間で融資を組める為
利回りの低さは補われているように思えますが、中古物件では同等
の条件で融資を受けられない訳でもなく。
だったら利回りの高い中古不動産の方が良いのでは、となります。
もちろん、追加の修繕などが新築では発生しにくい分だけ維持費は
低く済みます。何かとお金の掛かる中古不動産よりも経営をし易い
のは確かでしょう。
新築というだけで家賃も高く設定できます。
ですが、その高い家賃設定をしても尚且つ利回りが低いのが問題。
そして、経年による家賃の下落率は、下手な中古不動産よりも足が
早く、数年後には厳しい評価を受けるもの。
元々高いお金を掛けて建築していますからそう簡単に家賃を下げる
わけにもいかず、数年もすれば難しい判断を迫られます。
新築を選ぶ人の中には飽きっぽい方もいるでしょう。
元々賃貸住宅を割高であっても建物の新しい、古いで選り好みする
ような人です。新しさが失われ、飽きが来た時点で乗り換えるのも
躊躇なし。
最初の入居者が退去した時点で、次に貸し出す時には新築ではなく。
新築プレミアム価格を表示したままでは入居者も見つからないので
家賃を下げざるを得ず。
唯でさえ低い利回りが急激に下落していきます。
利回りの低さは金利上昇に対して脆弱であるのも問題です。
キャッシュフローは、実質利回りと融資金利の差から生まれるもの。
利回りが低いとほんの僅かな金利上昇でも利益減少率が高くなって
しまう。
融資を受ける際は、金利動向を見ながら長期固定プランを選ぶのも
考慮に入れておいた方がいいかもしれません。
中古よりも最初に手間が掛かる
新築物件は、竣工するまでは利益が無いにも関わらず出て行くお金
があるのも痛いところ。
融資の返済開始は相談次第かもしれませんが、不動産取得税や固定
資産税などは待ってくれません（取得税は優遇されています）。
入居者は事前に探し始められますが、竣工以前に満室にできるかは
なんともいえませんし、もし工事遅延でも起きようものなら違約金
を入居予定者に払う羽目になるかもしれません。
新築の建て売りを購入するにしても、家賃が得られるのは入居者が
見つかってから。
十分に資金的な余裕が無くてはなりません。
建設計画も大変です。建設予定地に建物が建っている場合は、その
取り壊し費用まで計算しておかなければいけません。
また取り壊し費用まで含めて融資が引けるかどうかもまた定かでは
なく、多方面に渡り粘り強く的確な交渉をする必要がある。
各所へ連絡を取り合わなくてはならない事もあるでしょう。中古を
1棟購入するよりも遥かに忙しく動かなければいけないのではないか
と想像します。
と、冒頭で書いたようにあくまで想像です。
僕が中古不動産の取引を二回ほどした経験からは、契約をしたりで
時間を要した印象はありますが、忙しいとまでは感じませんでした。
が、新築不動産について調べれば調べるほど、色々と面倒な内容が
多いのではないかなと及び腰にならざるを得ず。
不動産投資に慣れている方であるならともかく、新規参入の場合は
ちょっと慎重になった方がいいのではないかと思っています。
それだけライバルも少ないともいえますから、困難にチャレンジを
するのは悪くないと思いますけどね。
いかがお考えになりますでしょうか。
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