医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

2015年は空き家対策元年となると言われるほど、急に注目を増してきた
日本の放置空き家問題ですが。

大半の方はご存知の通り、問題は大分以前から指摘されて、研究されて
きています。

 

何故今になって空き家問題がここまで注目の的となっているかといえば、
結局それは国が本腰を入れて解決しようと動き出したから。

以前もお伝えしていたように、2015年には中古不動産の評価方法に変化
が現れます。それも、大規模な。

中心となるのは、宅建業者が中古不動産の価格査定を行う際に使われる
「価格査定マニュアル」の改訂です。

 

価格査定は国土交通省が主体となって作成しているもの。不動産関連の
価格評価を完全に民間任せにしたら、国の価値を毀損する自体に繋がる
可能性もありますので、国が関わるのは当然の話。

近年、宅建免許の取得が難しくなっているとの噂ですが、それも制度の
改革が進んでいることと無関係ではないでしょう。

 

中古不動産の価格査定はしばらく大混乱となるでしょうね。

その混乱の中で掘り出し物を掴むことができる方もいれば、大損をする
方もいれば、裁判となる方もいるでしょう。

難しい舵取りを迫られる現場に踏み込むかどうかは各々が判断すること
ではありますが、投資家視点からすると高ければ手を出さなければ良い
だけです。

収益不動産を購入する準備が整っている方は、このチャンスを逃さずに
積極的な行動を起こしたいものです。

日本の総資産額を底上げするのが目的

ただし、基本的にはこの中古不動産評価法の改定は。

「中古不動産の価値を上げる」ためのもの、であることを勘違いしない
ようにして下さい。

今までは価値の無いと査定されてきた物件の中から、きちんと手入れが
されていてまだ使いようのある物をゼロ査定しないようにする為の改訂。

逆にこれまでは安く買えていたはずのものの査定額が高くなり、売り手
が強気に出られるようになるわけです。

 

改訂後もゼロ査定となるような物件の状況は変わりません。むしろその
ような物件は数を減らすこととなるでしょう。

築古物件の再生案件などを手がけている人にとっては安く買える物件が
減ることとなり、仕入れがしにくくなるかもしれません。

もっとも、きっちりと再生させた物件を高値で売却しやすくなるので、
改訂は歓迎すべき状況とは思います。

 

2015年以降の国内不動産投資の主要市場は、こだわりの新築市場、及び
築古再生案件の二極化がされるかもしれませんね。

新築にも恩恵のある価格査定マニュアルの改訂ですが、宅建免許を所有
されていない方もその内容はチェックしておきたいところです。

 

築古マンションを購入する際の注意点

さて、今の投資不動産市場を見てみると。

特にRCマンションにおいては、高い利回りを提示し販売されているのは
軒並み1970年代以前の物件です。

政府が目論んでいるように中古不動産の評価額が高まると、このような
物件も買いやすくなります。

金融機関が融資をしやすくなるためです。

 

これまでは法定耐用年数越えのRCや鉄骨造のマンションは、購入したい
と思っても銀行評価が全く出ないために融資が降りず、買うのは困難な
状況でした。

立地が良ければ取り潰して新築を建てるために売買されることはあった
と思いますが、そうでなければほぼ絶望的。

融資を受けなければ購入はできない。現金で購入できるほどお金がある
ならばそもそももっと良い条件の物件を買う。

よって、古くなり過ぎたマンションは流動性が極端に低下してしまった。

 

国は、こんな状況の中古不動産市場を打破したいと考えているようにも
思えます。

不動産市場の流動性を上げよう、と。

これまでは売ろうにも売れなかった築古不動産を抱えている人や企業が
ここぞとばかりに売却しようとしてくるかもしれない。

 

ですがここで問題となるのは、お分かりですよね。耐震基準です。

1981年以前に建設された旧耐震の建物は、なかなか難物です。ローンは
降りて、多少安かったとしても、ちょっと購入したくありません。

 

もし今後、このチャンスに中古1棟マンションの再生案件に挑戦しよう
と思っている方は、1981年以降に建設された物件を選びましょう。

不動産バブル全盛期に建てられた建物が、そろそろ築30年を超えてきて
います。現在の価格評価上は築30年以上の物件となると融資期間が短く
なってしまいキャッシュフローが出ないことがほとんどでした。

しかし今回の制度改革により、築古物件でも融資の期間をもう少し長く
取れるようになる可能性があり。

僕はむしろ、これらの「中途半端な築古1棟マンション」にこそ稼げる
チャンスがあるのではないか、と踏んでいます。

 

築古マンションに融資は出るか

1985年に建設された物件も、既に築30年。不動産バブル全盛時代であり、
この頃に建設された建物は全国に多数存在しています。

築30年となるとRCマンションでも今は特殊な金融機関を除いて17年しか
融資が組めず、キャッシュを回すのは一苦労。相当な金額の自己資金を
投入せざるを得ません。

自己資金を入れれば入れるほど、投資効率は悪くなります。

 

しかしこれが、20年から25年の融資を組めるとしたら、どうでしょうか？

 

自己資金はさほど多くない、けれども融資は受けられそうだ。何とか、
利回りの良い1棟マンションを購入できないだろうか。

こんな悩みを抱えている方には、チャンスの2015年となるかもしれない。
金融機関が本当に動いてくれるかどうかはまだ未知数ですが、行動する
だけならノーリスク。

今年を絶好の機会と信じて、チャレンジしてみては如何でしょう。

 

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