いつも応援ありがとうございます。
不動産投資をスタートして、来年で5年目。
これまで紆余曲折あり、少しずつキャッシュを蓄えつつも収支としては
満足のいくレベルにはなかったのですが。
春に借り換えも完了しまして劇的に融資環境が改善した結果、来年には
収支としても十分に納得のいくところまで持ち込める予定です。
予定、というのは「今の高い入居率を維持できれば」という前提条件を
クリアしなければいけないためで、融資条件が良くなっても経営の手綱
を緩めてはいけない、と自分を戒めてのこと。
徐々に古くなっていく建物の価値を落とさぬよう、引き続き努力が必要
であるとはしっかりと認識しています。
しかし、来年からはそれだけではいけません。
今まで通りの入居率を維持できたとしても、それだけではあっという間
に利益を持っていかれてしまう。
税金の存在が、とにかく恐ろしい。
金利の引き下げに加え、返済期間の圧縮、元金均等返済への変更をして
いますので、手元に残るキャッシュ以上に実質利益は大きくて。
今までのように流れに任せた不動産経営を続けるだけでは、納税金額が
増える一方で、帳面上は良くても手元にお金が残りません。
キャッシュが増えなければ、次の一手を打つ事もできない。経営悪化時
に再建策を講じるのも難しくなってしまう。
来年からは、バランス調整をすべき部分がまた一つ増えます。利益調整。
事業として考えると利益率のとても低い不動産投資です。キャッシュを
残し、将来へ備えるには、可能な限りの節税が必須。
節税は、いかに早くから取り組むかが極めて重要です。スタートが遅い
と適用ができなくなるスキームは少なくありません。
僕も、現時点から既に来年に備えて、計画を練っているところです。
先回りする立ち回り
とはいいつつも、さてどうしようか、とりあえず来年に先送りのできる
経費はなるべく来年に精算できるタイミングとしよう、くらいまでしか
まだ考えていなかったのですが。
ここで、頼れる会計士さんが向こうから声を掛けて下さいました。
良好な関係を保つための努力の甲斐あり、多数の顧客を抱える中で埋没
せずに親身になって検討して下さっているようです。
現在の顧問会計事務所には、個人の不動産投資についてと、第3の事業
については昨年秋から法人の税理会計をお願いしています。
この法人ですが、実は法人登記時に仕込みをしてありまして。合同会社
として司法書士に任せず自分で登記をした際に定款へ、『不動産の管理』
についても事業に含めておりました。
それがここにきて、効果を発揮しそうです。
会計士さんからの提案は、今の事業法人を管理法人化しましょう、との
提案が一件と、加えて自宅（親族からの賃貸）の社宅化、倒産防止共済
への加入と、非常にスタンダードな内容。
しかしスタンダードとはいえ、自分で全てをシミュレーションしてやる
となるとかなりの手間が掛かりますし、業務量も増えてしまう。
そもそも忙しい中では抜けてしまったり、遅れてしまったりする可能性
は低くない。
それをシミュレーションから実行までまるっとおまかせできるのは実に
ありがたい。
こんなこともあろうかと、と先を見越して仕込んでおいたものが見事に
当てはまり、それもまとめて会計士さんにお願いしていたため向こうも
やり易く収入にもなっていると思いますし。
達成感を感じますね。やはり、節税の為には先々からの仕込みが重要だ
との確信を強めるばかりです。
楽なときにする努力こそ重要
既存事業法人の不動産管理法人化については、売り上げが大きくなって
消費税課税事業者の適用がされてしまうのではないか、との問題があり、
返事はシミュレーションの結果次第です。
とはいえ第3の事業がこのまま続くとは考えておらず、先々この法人にも
収益不動産を持たせたいとも思っていて、その地盤作りに安定した収支
を法人に持たせるのはメリットもあると思います。
最悪、いざとなったらもう一つ法人を作ればいいだけですし。維持費が
増えてしまいますからなるべくは避けたいところですけれども。
個人的な感触では、恐らくですが現状程度ならこの程度の対策で十分に
納税額抑制が可能だろうと思っています。
まだ使えそうな手段は他にも残っていますが、あまり頑張って不自由に
なっても宜しくないですし。
究極的な方法として、更に借り換えて法人へ売却、との方法もあります
けれども、また色々と資金を要するのと、せっかく良くしてくださった
現金融機関及び担当さんに悪いのと、またパワーを必要とするのとで。
よほど節税金額に大きな差がなければ、選ぶ可能性はまずないと思って
います。
一番大切だと思っているのは、いかに来年1年間で資金を貯められるか。
今年は借り換え費用が大きくかさんだ都合で、結構な赤字申告予定です。
ということは、来年の所得税追加納付、住民税、そして予定納税の負担
は小さいはず。
資金を増やすチャンス。正確には、来年の納税資金を貯めるための期間
として与えられた猶予。
ここで資金を十分集めつつ、再来年の納税額を抑制して初めて十分な額
の利益を手にする事ができます。
2016年も大変苦労をする年になりそうですが、自分で選んだ道な以上は、
最後までやり通さなければいけませんね。
しっかりと相談しながら、早め早めの対策をしていきます。
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