いつも応援ありがとうございます。
ちょっと長い間入居づけに手こずっていたテナントに、
ついに申し込みが入りました。
良かった良かった。
入ったのは介護関係。デイケアですね。
公的資金がバンバン投入されている業界なので、
長期の入居が期待できます。
初事業の事業者さんではなく、他にもいくつか
経営されている方のようで、経営ノウハウにも
問題はなさそうです。
また、住居の入居にも良い影響が得られるかもしれません。
今後、お年寄りを抱える世帯は増え続けます。
介護は送り迎えしてもらえるものですが、
建物内ならより安心。
幸いなことにファミリータイプの物件ですので、
入居の動機付けとして役立ってくれる……なんてことも
あり得る？
どちらにしろ、空いているよりはいいですね。
中には嫌がる人もいるかもしれませんが、
そんなことで嫌がる人はトラブルの原因になりそうですから、
気にしないでおきましょう。
これまた管理会社さんにうまくやって頂きました
テナント入居に当たり、初期コストが結構かかりそうです。
神奈川県ではデイケア事業をするには
建物の図面が色々必要とのことで、これを用意するのに
50万円以上掛かるようなんですね。
建物の図面制作って、お金かかるんですね～。
ネットでも調べてみましたが、内容によっては何百万円も
かかることもあるとか。恐ろしい……。
実際に入居してもらえれば2ヶ月で元は取れるので
快諾させていただきました。
元々は、できればスケルトンにして欲しいと管理会社から
言われており、スケルトン化工事費が100万円以上
かかる見込みでしたから、それに比べれば安いもの。
また相手もやり手で、フリーレントを交渉してきました。
管理会社さんがうまく間を取ってくれて、
客付業者さんが広告費1ヶ月分を譲歩、
申込者も4ヶ月希望を3ヶ月のフリーレントと1ヶ月譲歩、
という形に取りまとめてくれました。
いずれにしろテナントの入居はありがたいので、
こちらも快諾しました。
あとは、保証会社ではなく連帯保証人でお願いしたい、
と希望がありました。保証会社の費用を減らしたいのでしょう。
事業者としてはベテランのようですし、
恐らく問題にならないだろうということで受諾しました。
ただ、政府が今後連帯保証人制度を禁止する方向で
動いていましたよね。
今現在はいいとして、今後の契約更新などで問題になったり
しないのかな？ と気になったりならなかったり。
ちょっと細かい政策の動向も注視しておきましょうか。
色々譲歩もさせて頂いているので、
長期の入居をご期待致します。
1棟目RCマンションについて失敗した反省点
しかし振り返ってみて。
1棟目の物件としてかなり好条件物件を購入したとは
思っていましたが、唯一の失敗はこのテナントでしたね。
色々苦労をしましたし、管理会社さんには苦労を
させてしまいました。
物件自体はとてもいいと思います。
地域的にも横浜市内の東急東横線沿線(駅からは遠いですが)、
バス停が目の前というファミリータイプならなかなか良い立地で、
建物はそこそこ古いですがしっかりとしており。
利回りも正確な数字ではありませんが満室想定で
表面利回り12%ほどは出ますから。
資産性が高く収益性もまあまあの、良い物件です。
とても気に入っています。
ただ、空きテナント(正確には購入時は空きでなく、前の持ち主が
事業用倉庫として使っていた)を利回りに入れていたのは失敗でした。
つい最近まで家賃保証を受けていたので実際に空きとして
賃料が得られない期間は半年程度ですが、今回の入居が
なかったら結構危なかった。
退去予定のテナントがついている物件は要注意ですね。
今後の反省材料とします。
特に地方だとテナントはより厳しいでしょうね。
地方で事業を始めようなんて人、絶対数が少ないし、
土地はあるから自分で事業所を建てることもできる。
地元で物件を購入し、自分でテナントを利用して実店舗事業をしよう、
なんて方以外は地方でテナントつき物件を購入するのは
控えた方がいいかもしれません。
気を取り直して前向きに。
良い話の裏に悪い話ありということで、
住宅の退去連絡があったようで。
なかなか満室にはなってくれませんね。
所有戸数が少ないと一部屋空室となった時の負担が大きく、
やはりもう少し事業規模の拡大をする必要がありそうです。
3棟目まではRCマンションを買い進める予定です。
利回りがもっと良ければそんな悩みも必要ないんですが、
不動産価格が上昇する中、そう簡単に高利回り物件には
出会うこともできず。
日本が今後、インフレ傾向となるのは長い目で見て
間違いないでしょうから、資産性を考慮しながら
慎重に、かつ大胆に行動するしかありませんね。
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