不動産投資は生命保険代わりになる? 考えておかなければいけないこと

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いつも応援ありがとうございます。



 

生命保険、入っていますか?
掛け捨て型はお金をドブに捨てているような感じだし、
貯蓄型でもインフレ率なんかを考えると実際は損をしていたりで、
お金に詳しい人ほど入りたくなくなる生命保険。

でも、家族ができてしまったら、嫌でも入らざるを得ません。
やはり伴侶として、親として責任がありますから。

 

そこで、不動産投資は生命保険代わりになるという話があります。
ワンルームマンション業者がよくマンション投資のメリットとして
謳っていますね。

果たしてこれは本当なのでしょうか。

僕の生命保険の状況などから実際のところどうなのか、
検証していくことにしましょう。

生命保険は残される家族のために計画的に。

不動産投資で生命保険? その理由とは

まず、不動産投資が生命保険代わりになるという根拠です。

融資を受けずに購入した場合は単純に資産ですから、
生命保険代わりという言い方にはなりませんね。

ただの相続税対策です。

ちなみに、不動産投資が相続税対策になるというのは本当で、
現金より土地・建物にしてあった方が相続税課税評価額が
低くなるので、税金が安くなる、と。単純な話。

 

では、どんな状況を生命保険代わりになる、と言っているのかというと。

それは、融資を受けて購入した場合のこと。

住宅ローンを組むとき、ほとんどの場合は団体信用生命保険、
というものに加入をさせられます。

 

団体信用生命保険は金融機関が住宅ローンなどを組んだ人に
健康面で大きな問題が起きて返済不能となった際に、
生命保険会社からローンの残額を払ってもらえるようにするための
生命保険の一種です。

一応、表向きはローンを組んだ人やその家族が住宅ローンが
残ってしまって困らないように、とはなっていますが、
結局のところ金融機関の自己防衛策。

団体信用生命保険の加入が絶対条件になっていたり、
保険料を金融機関が支払っていることからも明白です。

まあでも、ローンの利用者全員を契約させている分
保険会社としても旨みのあるものだけに、ローン残額の
全額保証という手厚い保険である割には保険料も安いので、
とても助かりますが。

 

この団体信用生命保険ですが、いわゆるアパートローンを組むときは
多くの場合、加入を義務付けられることと思います。
住宅ローンと同じく、金融機関は損をしたくないですからね。

加入しないと融資が受けられないんですから当然加入することになります。
不動産投資が生命保険代わりになる、というのはこれのことを言っているんです。

不動産投資で購入したアパートないしマンションの融資残額は、
団体信用生命保険に入っている限り購入者が死亡したりすると
全て保険会社が支払ってくれます。

要するに、借金がなくなって収益不動産だけが残る。

 

土地や建物自体に資産価値があります。
その上、自動的に毎月家賃収入が相続した遺族に支払われ続けることになるので、
生命保険と同じようなものですよ、と。

団体信用生命保険の保険料も金融機関が支払っているので、
保険料を支払うことなく手厚い保険を受けていることになりますよ、と。

不動産投資が生命保険代わりになるというからくりはこういうことです。

 

ちなみに金融機関が時々、「団体信用生命保険保険料は我々が払っていますから」
とか恩着せがましく言ってくることがあるんですが、
保険金の受取人が支払うのは当たり前な上、保険料分は金利に上乗せされています。

こういう細かいところで騙されないようにしましょう。

 

尚、団体信用生命保険で支払われる保険金に関しては
課税所得としてはカウントされません。

何度も言いますが保険金は相続人ではなくて
金融機関に支払われるものですからね。

 

不動産投資の団体信用生命保険は生命保険代りになるのか

では、これが本当に生命保険代わりなるかどうかというと。
結論としては、確かになります。

ですが、では不動産投資をしていれば生命保険が必要ないかというと、
一概にそうとは言い切れません。

 

まず区分マンション程度の場合。
多くの場合、区分マンション一つくらいでは、他に財産がなければ
ほぼ全額控除されるでしょう。

純粋な資産として残った区分マンションからは、家賃収入ないしは
サブリース賃料が毎月支払われることになります。

しかし区分マンション一室程度の家賃収入で家族全員の生活費その他が
賄えるかというと、それはちょっと厳しいでしょう。
区分マンション一室の家賃収入なんてたかがしれています。

売ろうにも現金化には時間かかりますし、住むにしても間取りの問題や
借主、サブリースとの契約のこともあります。

生命保険としてはちょっと頼りないですね。

 

では1棟マンションの場合、どうか。

1億円級のRCマンションであれば、利回りが極端に悪くなければ
得られる家賃収入は文句ないでしょう。
修繕費用に問題が出そうなら、売却してしまえばいいですし。

手元に残れば家族としては安心ですね。

ですが、一つ大きな問題があります。
相続税です。

家族構成にもよりますが、1億円クラスのRCマンションとなると
相続税の控除額をオーバーする場合がほとんど。
特に2017年からは相続税法の改正により、控除額が大幅に削減されます。

具体的には、今は基礎控除5000万円+1000万円*相続人数ですが、
2017年からは基礎控除3000万円+600万円*相続人数となります。

 

物件の評価額によっては、相当な金額の納税を迫られることになります。
その時現金がなかったら?
売却してお金を作るしかありません。最近、物納は厳しいですから。

すぐ売れなければ相続税の延滞金も取られることになりますし、
売却時には売却金額に20%の所得税が課せられます。
仲介手数料も忘れずに。

さて、残された家族の手元にはいくら残るでしょうか?

 

収益不動産が迷惑にならないように

僕は、不動産投資を生命保険としてアテにしています。
ただし、相続税対策をしっかりと検討した上で、です。

元々、結構な金額の生命保険に加入していますから、
手持ちマンションの相続税はその保険金で賄えるでしょう。

現金も、あまり無理な繰上げ返済はせずに
手元に十分な額を残す計画としています。

 

次の不動産を購入する際は法人での購入にするので、
相続税対策はあまり考えなくてもよさそうです。

このブログもきっと、僕に何かがあった時に
妻の助けになればいいなー、と思いながら書いてます。
いくらマンションが残っても、運用のことを知らないと
大変なことになるかもしれませんから。(笑)

 

不動産投資は確かに生命保険代わりになります。
なりますが、やっぱりボケっとした将来の予測ではいけません。

きっちりとどれくらいの額が残せそうか、相続税はどうなるか、
管理会社やサブリース会社のこと、親しい仲介業者はどこかなど、
計算尽くで残すようにして下さい。

 

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    • 中武 太郎
    • 2015年 4月14日

    不動産投資と生命保険の関係を知りたくてこの記事を見つけました。
    素朴な疑問がいくつかあるので、是非ご意見いただけるとうれしいです。

    ①「不動産投資は生命保険の代わりになる」。結論からするとこのような内容かと思いますが。
     不動産投資を保険の代わりと考えるのは家族の生活をカバーできるということからでしょうか?
     仮にそうだと思う場合、いくつか気になることがあるので教えてください。
     ・不動産収入が安定的に入らないケースはないのか。(人が入らない、家賃滞納など)
     ・不動産を維持するには修繕費なども定期的に必要になるので出費がかかることも多いのでは
     ・自分が亡くなった後の管理を残された家族がしないと収入がうまく入らないのでは

    ②不動産=保険の代わり と考える場合、定期的な収入としての保障にはなり得るかもしれませんが、
     一時的にかかってくる費用(例えば葬儀代、莫大な医療費 など)は不動産では補えない気も
     したのですが、実際のところどうなのでしょうか?

    ③マンション一棟、しかも億ションなどがあれば安心ということでしたが、
     そうでない場合はやはり不動産だけでは保険の代わりにならないということでしょうか。
     仮にマンション一棟だとしても上記①のようなケースを考えると、
     管理できてこそ保険の代わりのようにも感じてしまったのですが。
     残された家族が関してこそ安心した収入と考えるであれば、
     上記のようなケースで収入にブレが生じるのであれば、気にせずとも安心して定期的に収入を
     得れる保険の方が、残された家族を考えると楽なのでは。。。
     と思うのですがいかがでしょうか。

    上記全てを踏まえて思うと「不動産≒生命保険」くらいなのかなと感じますがどうでしょうか。
    自分の将来を豊かにするため、効率よく資産を残すためであれば、不動産も非常に魅力的ですが、
    万が一のことを考えると必ずしも生命保険の代わりにはなりきれないとも思いました。

    以上でございます。長々とごめんなさい。
    今後不動産を検討する上で、ちょうど保険もどうするべきかと考えていたので、
    ご意見いただけますと幸いです。

    よろしくお願いいたします。

      • きりのき
      • 2015年 4月14日

      コメントありがとうございます。

      概ねご理解の通りではいいのではないかと存じます。記事内容としても
      疑問に思われている通りのことをお書きしているつもりですが、如何せん
      今より更に未熟な時期に書いた記事なものですから、申し訳ありません。

      以下、項目ごとのお返事です。

      1)
      当然、家賃収入が途絶えることはあるでしょうし、修繕費用や税金など
      出費も増えます。ただ、まともな収益性のある不動産を購入していれば、
      融資返済がない状態でマイナスになるには入居率が10~20%まで落ち込む
      ような事態にならない限りは考えにくそうです。

      当然、管理はしなければいけません。僕はそこも見越して、管理会社に
      依頼をするような方法を取っています。

      2)
      記事中にも書いてある通り、僕もその他に生命保険などへ加入をしています。
      僕の認識では、保険というものは想定される場面に合わせたものを、複数
      組み合わせておく必要があると思います。

      収益不動産だけですべてを賄えるとは全く思いません。

      あくまでポートフォリオのひとつとして計算しておくのが一般的かと思います。

      3)
      僕は不動産投資をすることそのものを、家族(特に配偶者)の理解を得てから
      実行すべきだと思っています(どこかの記事にも書いておりますが)。

      そして、あくまで「生命保険の代用」としても利用できる、というだけで、
      生命保険として機能させるためだけに不動産投資をした方が良い、とはまるで
      考えておりませんし、記事にもしてはおりません。

      あくまで事業の一環です。

      事業をしていて、その事業を継承する場合、継承したものとしては自分で
      何とかするのは当然ではないでしょうか。

      生きているうちに自分なりの管理マニュアルを作り、困らないように情報を
      残しておいてあげるとより親切でしょう。

      どうしても事業継承が難しい場合には、廃業をすればいいだけです。
      誰か信頼できる方に頼って売却ができるよう手を打っておくとよいのでは
      ないでしょうか。

      ということで、不動産投資はあくまで不動産投資で。その一部として
      生命保険的な機能が活用できそうであれば、それを考慮したうえで
      足りない部分を保険で補うような形で組んでみてはいかがでしょうか。

      どの程度の保険を掛けておくべきかは、それぞれの人生設計や価値観
      などによって大きく異なりますので、ご家庭に見合った内容を十分に
      ご検討なされて下さい。

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