不動産投資における評価法 その2 積算評価(建物)

この記事は2分で読めます

いつも応援ありがとうございます。



 

不動産投資において、最も重要なことのひとつ。

それは、不動産の価値を正確に評価することです。

 

 

以前、建物には耐用年数があることをお話しました。

法定耐用年数がわかると、ある疑問が生じてくると思います。

 

建物が築年数で価値が変わってくるのは感覚的に分かり易いが、

では具体的な価格はどうやって決めるのか。

 

 

この疑問は、不動産投資をするに当たって、最も大切なことです。

それにはいくつかの指標を組み合わせて、最終決定するのですが、

先にその前提を知る必要があります。

 

ここでは

 

積算評価

 

といわれる建物の原価の求め方について、まず解説させてください。

 

 

建物の原価は、(床面積*建築単価)で決まります。

床面積というのは土地の広さではありません。建物の面積です。

2階建てであれば、1階の床面積と2階の床面積の合計になります。

販売されている不動産の詳細を見れば、必ず載っているはずです。

 

 

建築単価というのは、ほぼ決まっています。

細かい工法によって本当は変わってくるのでしょうが、

それを言い始めると評価が困難になってしまうため、

建築様式によって目安が決められています。

 

それぞれの具体的な建築単価は、以下の通りです。

 

SRC造 210,000円/㎡

RC造 200,000円/㎡

重量鉄骨造 170,000円/㎡

軽量鉄骨造 120,000円~160,000円/㎡

木造造 125,000円/㎡

 

大まかな目安はこんなところです。

万人に共通の基準ではありませんのでご注意ください。

鉄骨は、鉄の厚さにより、変わっています。

 

 

要するに、建物の建築様式床面積がわかれば、

その建物の積算評価が計算できるというわけです。

 

ただし、最初にお話したとおり、築何年かによって

価格を減価しなければいけません。それは単純に、

 

残存法定耐用年数/法定耐用年数

 

を掛け算してあげればいいわけです。

残存法定耐用年数は、(法定耐用年数-築年数)ですね。

 

まとめると、

 

(総床面積*建築単価)*((定耐用年数-築年数)/法定耐用年数)

 

ということです。

 

 

1つだけ具体例を挙げておきます。

 

 

総床面積200㎡の築11年の木造アパートの場合、

 

(200*125,000)*((22-11)/22)=12,500,000円

 

となり、この建物の積算価格は12,500,000円となるわけです。

 

 

あくまでこれは、建物のみの価格です。

これに土地の価格を足し算してあげなければいけません。

 

次回に続きます。

 

宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。


  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

関連記事

  1. 金利が上昇する前に経済が飛び立って欲しいところ
  2. ノーマネーでフィニッシュです。
  3. 縛られ過ぎてこんな状況になりませんように。。
  4. 街中にだんだん自分のものが増えるなんて、不思議ですね
  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

このサイトについて

不動産投資を中心に、金融・経済、そしてビジネスについてコラムを書いています。

きりのきについて


人気ブログランキング参加中です。お楽しみ頂けたら応援お願い致します。



楽待不動産投資新聞様にて時々コラムを書かせて頂いております。

2014年4月不動産投資を始める際に最も重要なリスクヘッジの仕方。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る