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不動産投資において、最も重要なことのひとつ。
それは、不動産の価値を正確に評価することです。
法定耐用年数がわかると、ある疑問が生じてくると思います。
建物が築年数で価値が変わってくるのは感覚的に分かり易いが、
では具体的な価格はどうやって決めるのか。
この疑問は、不動産投資をするに当たって、最も大切なことです。
それにはいくつかの指標を組み合わせて、最終決定するのですが、
先にその前提を知る必要があります。
ここでは
積算評価
といわれる建物の原価の求め方について、まず解説させてください。
建物の原価は、（床面積*建築単価）で決まります。
床面積というのは土地の広さではありません。建物の面積です。
2階建てであれば、1階の床面積と2階の床面積の合計になります。
販売されている不動産の詳細を見れば、必ず載っているはずです。
建築単価というのは、ほぼ決まっています。
細かい工法によって本当は変わってくるのでしょうが、
それを言い始めると評価が困難になってしまうため、
建築様式によって目安が決められています。
それぞれの具体的な建築単価は、以下の通りです。
SRC造 210,000円/㎡
RC造 200,000円/㎡
重量鉄骨造 170,000円/㎡
軽量鉄骨造 120,000円～160,000円/㎡
木造造 125,000円/㎡
大まかな目安はこんなところです。
万人に共通の基準ではありませんのでご注意ください。
鉄骨は、鉄の厚さにより、変わっています。
要するに、建物の建築様式と床面積がわかれば、
その建物の積算評価が計算できるというわけです。
ただし、最初にお話したとおり、築何年かによって
価格を減価しなければいけません。それは単純に、
残存法定耐用年数/法定耐用年数
を掛け算してあげればいいわけです。
残存法定耐用年数は、（法定耐用年数－築年数）ですね。
まとめると、
(総床面積*建築単価)*((定耐用年数－築年数)/法定耐用年数)
ということです。
1つだけ具体例を挙げておきます。
総床面積200㎡の築11年の木造アパートの場合、
（200*125,000）*（（22-11）/22）=12,500,000円
となり、この建物の積算価格は12,500,000円となるわけです。
あくまでこれは、建物のみの価格です。
これに土地の価格を足し算してあげなければいけません。
次回に続きます。
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