不動産投資における評価法 その1 融資の条件

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不動産投資では、融資を受ける額が大きくなりがちです。

一般的な個人事業では、せいぜい数百万円~2千万円程度もあれば

十分スタートできるでしょう。それ以上に借りる(借りられる)のは、

診療所を開設する医師など、特殊例だと思われます。

 

ですが、不動産投資で融資を受けている個人は、

数千万円~数億円規模で借りている方はざらにいます。

現に私も、2億円以上の融資を受けています。

 

 

では、なぜ不動産投資では多額の融資を受けられるのでしょうか。

 

 

ひとつは担保の存在です。購入する不動産自体に価値がありますので、

それが担保として機能してくれるため、銀行としてはリスクが低いのです。

 

 

もうひとつは(アパートローンという、サラリーマン相手の

不動産投資ローンに限った話ですが)、借主のサラリーを

当てにしていることです。

 

多少賃貸経営が伸び悩んでも、給料から補填して

返済してもらえる、と考えているわけです。

 

 

最後に、団体信用生命保険の存在があります。

これもアパートローンに限るものですが、住宅ローンと同じように、

アパートローンでは団体信用生命保険に加入する必要があります。

保険料は大抵金利に含まれています。

 

これのおかげで、もし借主に何かがあっても、銀行にはリスクがありません。

上記のような理由から、不動産投資では多額の融資が

受けやすくなっているわけです。

 

 

ちなみに、どこの金融機関でも同じように

融資を受けられるということではありません。

そもそもアパートローンという金融商品を扱っていない銀行だってあります。

政府系金融機関である、政策金融公庫では、単に不動産投資、という話を

持っていっても相手にしてもらえません。

(このあたりはまた別項目で解説します)

 

また、大事なのはやはり担保とされる不動産の価値です。

融資額と見合わない不動産には、いくら頑張っても融資は受けられません。

 

 

ということは、不動産の価値を知る必要があります。

融資を受けるために不動産を評価し、融資額に見合った価値が

あることを、金融機関に納得してもらう必要があるのです。

 

本当のところ、各金融機関が実際にどういう形で

不動産の評価をしているかは、内部の人間しかわかりません。

それぞれ独自の基準があるので、

同じ物件でも融資が通ったり通らなかったりします。

 

 

ではどうするか。可能な限り標準化された評価基準を使うのが一般的です。

 

 

それは、積算評価収益評価、というものです。

 

 

次回に続きます。

 

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